率先提出“二级半市场”概念
　　2002年初，中联地产总经理杜欣率先提出“二级半市场”这一概念，不仅建构了一个房地产市场的新层面，而且创造性地将它付诸于楼市中介实践中。
【搜房网】“二级半市场”概念是怎样提出的？它的历史背景是什么，为什么会有这么一个市场的存在？
【杜欣】中联地产在近十年的三级市场运作中，每天接触上千个购房者，处于房地产市场的最前沿。在长期的市场探索中，中联地产发现，有部分物业是游离在二级市场和三级市场之外的，从物业特征、消费需求、消费心理、推广方式等各个方面，很难将他们归纳到二级市场或三级市场。我们把这个市场称为“二级半市场”。从其存在形态来看，它是一些精品存量楼，未被使用，它以可以感受、可以触摸的现楼形式和二级市场的楼花相区别；它以崭新的面貌、优越的新楼性能和三级市场的二手楼相区分。
　　有内人士指出，楼盘都有存量盘，问题是在多长的时间内可以解决。这是实实在在的金矿，在某个阶段，用某种办法相对集中的处理可以取得很好的突破。延续二级市场的模式，通过“二级半市场”实现“软着陆”，转入下一个良性循环，不仅停留在理论上，而且应该极具可行性。中联地产在积累的客户资源、销售网络、专业人员方面具有相当大的优势，进行了富有成效的探索。
【搜房网】在二级市场和三级市场的夹缝中，“二级半市场”能有多大发展？
【杜欣】在深圳房地产市场，二、三级市场联动营销也只是近几年的事情，目前还并不被广泛运用，但在香港，早在 1989年就已经开始了，上海也在1997年积极倡导“以房屋置换为纽带，实现房地产二、三级市场联动”，很大程度上推动了房地产市场的持续繁荣。
　　从推广手段来看，首先，纯二级市场的营销主要是被动营销，等客户上门。其次，纯二级市场媒体推广较为单一，且费用较高，导致楼盘的曝光率太集中，客户群太大，未能找准定位。而三级市场则是跨区域性的主动营销，推广费用低，市场渗透能力强。二、三级市场有效联动，可以缩短楼盘的销售周期，加速发展商资金回笼，是一种低成本、高效率的楼盘营销方式。
　　“二级半市场”作为一种市场现象，是对“尾楼”、“存量楼”的市场归类。“二级半市场”一直存在于房地产市场，也是一个市场难题。对开发商来讲，弃之可惜，投入大广告又有些困难。中联提出“二级半市场”的概念，是一针见血，对于业界以前提到的“尾楼”、“存量楼”等进行了市场归类，无疑是一个崭新的概念，同时又有相当的可行性。
　　从开发商角度看，定义“二级半市场”，将“二级半市场”和二级市场、三级市场相区分，有现实的意义。楼盘销售短时间内销售一空的很少见。“二级半市场”其实一直是存在的。而且随着开发量逐年增加，这块市场将越来越大。
【搜房网】提出“二级半市场”概念后，您还采取了一系列的整合措施和一套系统方案，请介绍一下？
【杜欣】 “二级半市场”之所以获得巨大成功以至受到业界的一致认同，就在于杜欣不仅提出这样一个概念，更多是她为“二级半市场”运作提出了一套系统的方案，并以此付诸于实际行动。
　　从现状来看，这部分市场广告费用少，宣传乏力。原有的推广渠道有两种：第一种方式是继续在媒体单独采用小版面如 1／4版进行宣传。但投入相对较大，收效明显较低；第二种方式是在三级市场版面发布信息。但一方面无法体现楼盘自身素质，另一方面在和二手楼的直接价格竞争中处于劣势。
　　经过和特区报多年的探索，针对“二级半市场”宣传推广的困境，中联和特区报联合推出《现楼淘金》，为“二级半市场”提供一个专业平台。它至少在几方面为开发商实现利润创造了全新的空间。一是价格优势，占营销费用的比例较低，有投入少，见报率高的优势；二是整合现楼资源，集中推介，联合造势，摆脱了尾楼势单力孤的局面，广告发布效果呈倍数增长；三是创造和引导一个全新的消费市场，实现现楼市场空间的突围。
　　《现楼淘金》的面世，一方面是广告费用比较优惠，信息集中，容易吸引消费者的关注。“二级半市场”的概念明确后，消费者购买也更放心。《现楼淘金》的推出，抓住了市场特征，抓住了消费者的心理。现楼状态的时候，杜绝了开发商和消费者的部分矛盾，如质量、装修标准、房产证等经常容易出现双方纠纷的方面，在现楼时都迎刃而解。
　　如今，“二级半市场”已不再是一个概念，相对市场而言，“二级半市场”已经成为房地产市场的一种新的运作模式，成为不少开发项目“扫尾”实现利润，创造了全新的空间。“二级半市场”之所以获得巨大成功以至受到业界的一致认同，就在于杜欣不仅提出这样一个概念，更多是她为“二级半市场”运作提出了一套系统的方案，并以此付诸于实际行动。
　　“二级半市场”的界定是准确的，它标志着一个房地产新市场的诞生，同时也意味着这个市场在深圳房地产业赢得了喝彩。

得贤才需得人心，得人心必得天下
【搜房网】有人认为中介公司很难留住人才，在中联的人才策略是怎样的？
【杜欣】我对“人才兴企”感受很深。她说，实践证明，人才对一个企业的发展至关重要，人才兴则企业兴，人才败，则企业败。 在创业之初，中联便确立了“以人为本，追求卓越”的企业宗旨。人才是企业发展的原动力。企业的发展离不开人才，人才是企业的生命，人才是生产力，是企业发展的灵魂。一方面企业要不断引进人才，另一方面，还得自己在企业员工中进行培养，同时还得储备一定的相关人才。
　　 培养一支高素质的员工队伍 ,是一个企业快速发展的必备前提。为了进一步加强“人才强企”战略工程。在中联，领导层形成了一个共识：企业的发展，关键是人才；企业的竞争，说到底是人才的竞争；人才是企业发展的第一资源，是企业经营的第一要素。中联地产“人尽其才，人尽其用”的用人策略，为员工搭建了实现自己人生价值的广阔舞台。
【搜房网】人才运用存在许多不同的方式，企业怎样用人才能得到更长远的发展？
【杜欣】针对企业经营管理和行业发展现状和趋势，杜欣提出了企业人才发展及培训的分级分类管理模式。对于区域经理营销类人员的培训，统一由公司的人力资源中心或相关部门进行系统培训，对于公司的高层管理及高素质人才，则请外面的专家教授授课。形成了“这里既是一所大学，这里又是一个舞台”的分级管理及人才发展模式。
　　中联企业没有像有些企业做得非常的名气，但中联对员工的悟性和人才的运用，也许比一般的企业要重视得多。对于地产中介行业来说，很少有哪个企业像中联公司那样注重员工的培训，相反，更多的中介企业的管理者都精于业务，偏重经营，强调业绩，而疏忽管理和员工培训，从而导致企业发展缓慢或停滞不前，甚至经营寿命不长。
　　因此，中联的做法是要能够选用优秀的、年轻的员工，给他们良好的培训和发展机会，并争取长期留住他们，这对企业是非常重要的。
【搜房网】很多人都说，地产中介行业是人才流动最大的行业，换句话说，也是“最不稳定”的行业，但中联地产的人才流动却是那么少，这是优点还是缺点？
【杜欣】留住人才，薪水是一个很主要的因素，但不是惟一因素。杜欣指出，中联可能并不是薪水最高的企业，也许到其它公司能拿到更高的薪水。但除了薪水之外，要让员工感到，中联能给他们提供更多的发展机会，让他们能应对更多的挑战，有更高的工作欲望，这也是非常重要的。
　　作为一个服务型企业，吸引人才，关键是善于使用人才，给人才提供施展才华的宽广舞台，这就需要建立一个机动灵活的选人用人机制。企业通过机制设计，如奖励、股票、退休金计划等制度建设吸引人才，建立以职业经理人为主体的人才资源管理体系制度。实行“职业经理体系、有限授权体系和业绩评价体系”三大体系为支柱的管理模式，使责任和权利对等，增强职业经理人的责任和使命感，“优胜劣汰、能上能下”，保持人力资源方面的竞争优势。
　　此外，作为企业管理者，应该更多地关心员工，鼓励员工，增强员工主人翁的责任感，同时开发员工的各项潜能，以使员工更好的为企业做“事”，达到人适其事、人尽其才、事竟其功的目的。工作任务完成得好，企业利润自然提高。 因此，尊重员工、强调员工的主体性和重视员工的自我实现，在中联不再是一句响亮的口号，很多成功的企业都是在这种理念下展开人力资源管理，并取得了成功。人力资源的管理已经成为了现代企业管理的基础。所谓“得贤才需得人心，得人心必得天下”。
　　人才作为企业的核心竞争力，杜欣提出要通过机制设计，去培育、发挥和挖掘企业员工的潜能和才能，以“优胜劣汰、能上能下”，保持人力资源方面的竞争优势。以使员工更好的为企业做“事”，达到人适其事、人尽其才、事竟其功的目的。
　　尊重员工、强调员工的主体性和重视员工的自我实现，在中联表现出色。这也正是杜欣所谓“得贤才需得人心，得人心必得天下”的思想意识的指导作用。很多人都说，房地产中介是一个最留不住人或说流动性最快的行业，可在中联，的确很难想象一年不到百分之五的流动率，更很难想象很多出去的人才转眼间又回到了中联

“房屋管家”和“一条龙服务”
【搜房网】在二手楼的中介服务中，中介的诚信一直是客户所关心的最大问题。中联及早地提出了“房屋管家”，是如何确保这一服务的？“房屋管家”体现出一种什么样的价值？
【杜欣】二手楼交易中往往会出现这样的情况：买方看中了房子，也满意业主开出的价格，可是定金、房款交给谁合适呢？业主？不放心！中介？也不放心！虽然三方其实都急着完成交易，但就在这彼此的不信任当中耗费时间与精力，有的甚至最后不得不放弃交易。这也是其他行业都存在的一种信用成本高企的普遍情况。
　　在这种情况下，中联地产与农业银行于 2003年联手面向深圳市房地产三级市场买卖及租赁市场，运用中联地产电脑网络及连锁销售网络，通过银行金融运作方式及中联地产房屋托管中心规范化管理和服务，完成房屋买卖、租赁及其全过程管理的代理服务。简称为“房屋管家———金穗卡购（租）房交易直通车服务”。这标志着深圳二手楼市一种新型的二手楼交易、租赁的服务模式应运而生，打造房地产二手楼交易、租赁中介服务新平台，形成房地产金融服务产业链。
　　按“房屋管家”的相关服务内容，买卖房屋时，业主和客户在农行的任一网点，通过金穗卡房款交易直通车，可以放心地收付买卖放款，租赁房时业主通过中联地产 50家多连锁店以及农行120多家网点，向中联房屋托管中心提交《房屋托管申请表》。托管中心根据房屋租赁质素和市场情况，运用科学方法评估房屋的合理出租价格，征得业主认可后，签署《房屋托管协议书》，由中联地产房屋托管中心全权负责业主房屋的租赁、管理及售后服务，实现房屋资源的优化配置。
【搜房网】合同期内，业主的委托期是多久，租金该怎样支付到位，其中是否存在风险？
【杜欣】合同期内，业主每月应得的租金，中联地产授权深圳市农行定期从“房屋托管中心”专用帐户划款到业主在农业银行开立的金穗卡上，安全稳定，无须再为租金的收取劳心费神。中联为此还承诺，房屋托管中心代为管理的房屋，业主和客户的佣金全免，除去每年 45天的招租期外，其余时间无论房屋出租与否，业主均可如期收到合同约定的租金。
【搜房网】合同期内，业主的委托期是多久，租金该怎样支付到位，其中是否存在风险？
【杜欣】为提高二手楼交易效率，中联地产推行的是一种全新的行销理念，为客户提供转让、评估、投资引导、产权登记、公证、税费缴纳、委托代管、法律咨询等一条龙服务。
　　随着市场竞争的日益加大，三级市场也唱起了“以人为本”的高调，三级市场的服务再不是只为赚取信息费和服务费，更是为了赚取一份“客户满意”。中联从规范运作和行业自律入手，一方面协助有关方面规范整个中介行业的操作行为，制止并杜绝这个行业内部之间的暗箱操作和恶性竞争行为，增加行业的美誉度，重视自身品牌度和美誉度，赢得消费者信赖；另一方面以规模化连锁经营增强竞争实力，优化资源配置，提高市场占有率，获取规模效益。
【搜房网】合同期内，业主的委托期是多久，租金该怎样支付到位，其中是否存在风险？
【杜欣】深圳土地资源的匮乏，使得二手楼市的交易表现越来越活跃。从近几年深圳市二手楼交易的相关数据也不难看到，深圳二手楼正呈现前所未有的良好势头。 2004年上半年，深圳市国土与房管局发布的数据显示，深圳二手楼与一手楼的交易比例达到了0.84:1。对此，杜欣还预测，未来几年，深圳的二手楼市交易依旧表现强劲，超过一手楼交易量已是大势所趋。
　　 杜欣正是看到这一市场的存在，在服务上采取了一些大胆而具体的措施。特别是“房屋管家”和“一条龙服务”在很大程度上，是切实可行，而最终获益的不仅是消费者，更多是中联赢得了市场。
　　 如果说紫色代表了深沉，紫色代表着成熟，紫色代表浪漫和神秘，那么喜爱“紫色”的杜欣正是有着对生活和工作的同类写照，这种不言而喻的魅力，作为一名女性，代表独有的权利与欲望，也同时代表了独有的偏见与傲慢。要做就要做好，要玩就玩得痛快！
　　杜欣说，生活中的她同样爱好广泛，逛街、买东西，大凡女人喜欢的东西，喜欢做的事情，在她身上可以得到淋漓尽致的发挥。对生活的热情，对事业的追求，杜欣在从容中实现了自己的人生价值，而且这种价值还在她的个人魅力的作用下，积极发挥快速增长。

杜欣简历
　　 杜欣女士于1993年创办了深圳中联地产，成为深圳本土最早的房地产中介企业之一，并成为地铺经营的先行者。杜欣女士是第一个提出“二级半市场”概念的人，是深圳地产十大风云人物、现为深圳市房地产业协会副会长，率先规范行业标准，在她带领下，中联地产成为中国首家通过ISO9001国际质量管理体系认证的房地产经纪公司。