世联视点：增值税不是新鲜事不会转嫁给购房者

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年1 月19 日陈劲松世联地产

[摘要] 从房产股跌停说起1月16日（2007年）晚，国家税务总局“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”一公布，17日房产股就大面积跌停。在股市里涨涨跌跌都是正常的事情，而大面积跌停就需要我们来

1月16日（2007年）晚，国家税务总局“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”一公布，17日房产股就大面积跌停。

在股市里涨涨跌跌都是正常的事情，而大面积跌停就需要我们来问几个问题，为什么近两年来房产股就被普遍看好，为什么增值税政策一出房地产股就不被看好了呢？

关于看好，我认为有两方面的原因。第一个原因就是房地产开发企业的会计制度有了变化，最主要的是对土地价值评估的变化。第二个原因是房地产公司特别是有大面积土地储备的公司有升值的因素。所以，近两年房产股被普遍看好。

关于下跌，主要是因为这次税收清算与以上两大原因都有关系。虽然你的土地储备很大，但你的升值空间要打折扣，并且打的折扣还不小。这对房地产企业尤其是房地产上市企业影响不小。因为上市房地产企业必须要严格按照政策来办，没什么回旋余地。所以股民对这些企业的土地估值看低了，大面积的股票跌停就很好理解。

其实如果我们细细地分析一下这些上市公司的财务报表，就可以看出哪些公司已经计提了此项成本，已经做好了准备。哪些公司就根本没有计提，心中自有个判断。其实，有的公司是很认真地对待宏观调控措施的。比如万科，它就为了增值税的这个事已经计提了几个亿。这样的公司就不太会受此次政策的影响。而有些公司心存侥幸，认为宏观调控只是说说而已，国家说了就说了，也不会真的征收。现在真的征收了。这些开发商的成本就失去预算，对这样的开发商的现金流就会有直接影响。这样看来，房地产股应该不会继续大面积跌停，而是有涨有跌。

增值税不会转嫁给购房者

有人认为此次增值税一开，房地产开发企业就会把此税转嫁到购房者身上，这是完全错误的。因为房价的高低跟开发商的成本没有那么大的关系。就算国家把一块地白送给开发商，一分钱也不收开发商的，开发商的成本足够低，开发商也不会像做慈善事业样，盖完房子便宜地卖给购房者，还是会能卖多高就卖多高。相反的，我们也看到在97年香港开发商那么高的地价拿的地，在98年99年房价还是下跌了百分之五十。所以，土地成本只是开发商考虑的一个因素，并不能直接作用于房价。

另一方面，我认为增值税的征收会使得土地囤积的行为有所收敛。因为开发商会自己算这笔帐，如果有些地最高60%的收益要被国家拿走。还囤积那么长时间不开发，这合不合算？这样的话，开发商就会把囤积的土地拿出来，土地供应就增加了，就会使房价有压力，房价就会略微地下降，而不是上升。

由预征式改为清算式是一种进步

这次通知中明确指出，房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

所谓预征式是项目刚开始建的时候，国家就按预售收入的1%比例预征土地增值税。而开发商最后到底卖了什么价，收入有多少，是不可能准确预计到的。并且是不是所有的土地都增值了同样的幅度呢？显然不是。比如说深圳和惠州，深圳升了这么多，而惠州就没怎么升。所以说，大一统的预征式缴纳就造成了许多的不合理，不公平。

既然是一个增值税，它就不是一个交易税，也不是财产税。它是对土地增值的那部分加税，当然要清算。由预征式改为清算式这显然是一种进步，这样就更趋合理、公平。

我认为清算式对房地产开发企业有几个方面的影响。

第一，对长期囤积土地迟迟不开发的企业具有重大的影响。当初开发商获取土地的成本过低，如果土地价值自己上涨起来开发商是没有什么压力的。而现在这个压力就重新回来了，将会遏制像去年一些开发商那样的疯狂拿地，囤积土地的现象。

第二，对开发商转让项目，尤其是转让土地有影响。原先国家政策对转让项目这方面没有说清楚，而这回是直接的明文规定了。因此，清算式缴纳将有效地遏制“炒地”。房地产行业有些人号称要做“土地开发商”。

他们说：“房地产、房地产，我就是做‘地产’――土地生产的”。现在我认为这些人要对自己的商业模式好好地计算一下，因为现在要对转让土地征税了。原则上，土地的流转不能全部地收死，但也不能使土地流转成为一种商业模式。使得国家作为土地一手批出来后，土地又在企业里作为第二手、第三手这样地流转，却迟迟没有形成房屋的供应。

第三、对房地产行业的名声有好处。增值税一出就意味着土地增值部分已经收归国家了，有效地解决了社会上一些人对房地产商所谓暴利的疑问，为房地产开发行业正名有好处。

国家的增值税征收上来后，如果能用于增加国内微利房、廉租房的供应。取之于土地，用之于土地。取之于建设，用之于建设。这就非常非常地圆满了。

责任编辑/sz_ershoufang

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