开发商称征土地增值税推高房价百姓们又要受苦

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年1 月19 日黄颖新快报

[摘要] 国家税务总局关于清算房地产开发企业土地增值税的消息昨日刚在媒体公布，便引发内地地产股和香港中资地产股股价大跌。开发商们表示，新政策的实施将使楼盘开发成本增加，对楼市影响极为深远，也正因为这个原因导致了

从“预征”步入“清算”时代

据了解，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占比50%至100%的，税率为40%；增值额占比100%至200%的，税率为50%；增值额占比200%以上的，税率为60%。

但是，因为此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。目前包括广州、南京、上海等大部分城市，土地增值税征收多采用预征收制，即按楼盘成交金额的1%-3%征收，待项目竣工结算后才最后清算具体税收。以广州为例，普通住宅预征比例为0.5%，综合楼预征比例为0.7%，其他预征比例为1%。

但是，根据昨日公布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）精神，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。从“预征”进入“清算”，对早期储备了大量土地的大地产开发商利润水平有较大的负面影响，因为“清算”是按增值额实际征收税费，早期开发商拿地成本低，卖楼后实际增值额自然高，征税也将增多。

万科董事会秘书肖莉坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。而从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004-2006年，万科3年间提留的准备金先是从4000万元提高到了9000万元，继而又提高到了3亿元。

从“预征”步入“清算”时代

市民反应 “房价更要涨了”

虽然国家税务总局本次出台的土地增值税新规主要是针对开发商而不是广大购房市民的，但还是有不少市民担心，开发商会把实际增加的开发成本转嫁到购房者身上。

市民朱小姐说：“现在广州房价已经很高了，供应量又不多，开发商们早就想涨价了，现在突然有政策增加税收成本，（开发商）当然会以此为借口涨价了。”

记者留意到，有市民在网上留言说：“在需大于供的状态下，这样加大房价成本，房产商肯定要把这个税计入成本，就是说开发商会把税转嫁给购房人，房价更要涨了。”

对此，中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。

业界反应

清算是为防止逃税不会增加开发成本

国家税务总局关于清算土地增值税的通知发布后，广州房地产业界人士对此反应不一。有房地产专家指出，由于近年来部分地方在征收土地增值税的实际操作中存在漏洞，严征土地增值税是去年国家房地产宏观调控的重要部分，目的是为了防止开发商逃税。该人士表示，土地增值税本来就是开发商要如实缴交的费用，不能说严征导致无法逃税避税就是增加开发成本。

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实际操作有难度担心会重复征税

房地产专家韩世同表示，土地增值税应该是征收土地增值的税费，应不同于企业所得税，如何确定土地增值额，这当中存在征收的操作难度，如果按开发商卖楼利润来收，似乎又是重复征税。所以该税种处于极为尴尬的位置。

责任编辑/sz_ershoufang

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