房地产市场之惑开征土地增值税能否降低房价？

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年1 月19 日每日经济新闻

[摘要] 土地增值税即将开征的消息，对于饱受高房价困扰者而言，于焦头烂额之际，也许可以看作是一根希望的稻草。但政策的信号，相对于沉疴日久的市场，虽不能说没有丝毫希望，却也未必到了欢呼雀跃之时。16日，国家税务总

16日，国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。具体而言，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，该《通知》也从具体的操作角度，提出了相对清晰的清算条件。

空喊了13年的土地增值税，终于进入了实质性的操作阶段。由于此税种直接抬高了开发商的成本，理论上压缩了房地产企业的盈利空间，受此刺激，17日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳水。

该《通知》最大的意义，在于将软性的"预征"，通过一系列约束条件，变为了刚性清算，不仅一定程度上堵死了各种"变通"的通道，而且意味着，在土地价格持续上涨的背景下，开发商如果不尽快出手，将背负较高的税负压力。利润以及价格在未来都将面临未知的变数。

可是，变数终究需要观察，理论上的可能，显然未必一定达至理想的现实。更何况，由税收而影响价格，本身就存在明显悖论，需要许多前置条件。也许看到了现实与理论之间的距离，尽管房地产板块大幅下挫，尽管认识到《通知》的剑锋所指，有关舆论依然认为，对于诟病已久的房价，该项调控政策，不会有直接影响。

总体而言，我们认同这样的判断。在当前的情况下，威猛的土地增值税，因其直接影响资金链，有可能促使房地产企业重组与洗牌，也有可能因税负转嫁而影响交易量，但对于价格，短期内却很难说有实质性触动。

症结的关键在于对当前地产市场的认识。目前的房地产市场，究竟是一个买方市场，还是一个卖方市场？虽然近期房价涨幅有所放缓，有关方面也发布预警，提醒重视房屋的潜在过剩。但即便是结构性矛盾的判断，最乐观的预测也仅是涨幅减缓，总体上涨依然是不得不面对的现实。真实需求，并不因畸形的结构供给而消失，何况，市场中还有巨量的无处投资的游资。

有什么证据可以表明，增加房地产企业的成本，收紧企业资金链，就可以促使企业尽快变现囤积的土地和房产，从而间接影响价格？虽然房地产板块应声跳水，可也要看到，对于土地增值税，许多企业已经作出事前防范。要达成政策目的，除非让人能够期待一个买方市场就要出现。而在当前，一本糊涂账的房地产市场，不仅基础数据出自多方，即便一家出来的数据，也常常自抽嘴巴，由此不难看到，一项政策的最大风险，究竟在何处。

责任编辑/sz_ershoufang

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