2006年10月份深圳二手房价格指数报告（附图）

1．深圳二手房价格指数走势分析

本月深圳二手房价格指数为1524点，较九月份有较大幅度上升，指数上升46点，环比增幅为3.11%。二手房挂牌均价9052元/平方米，比上月上升271元/平方米。与去年同期比较，指数上涨360点，同比涨幅30.93%。

本月各城区指数表现出明显的差异性，其中盐田区和南山区指数涨幅最高，分别为5.29%和5.18%，其次为福田区，指数涨幅为2.22%，龙岗区指数本月仍然保持下跌态势，罗湖区在上月指数有所抬升后，本月呈现小幅下降，宝安区则是成为本月指数下降幅度最大的城区。

2．深圳二手房市场特征综合分析

盐田涨势强劲 罗湖宝安小幅下滑

较之9月份，深圳二手房整体房价在经历了两个月的下滑后本月出现回升，指数较上月上涨46点，挂牌均价比上月上涨271元/平方米。盐田区继续保持强劲涨势，同时，南山区也出现了5.18%的强劲涨势。而龙岗区和罗湖区均出现不同程度的下跌，一向涨幅平稳的龙岗区指数出现了持续两个月的下滑。

进入新政后的第5个月，政策及其执行细则都相对明朗，二手房市场已经变得较为理性，既没有新政前一哄而上的追涨心理，也没有新政后买卖双方僵持不下的紧张气氛，买卖双方恢复了理性。消费者的观望态度也开始有所瓦解，一些存在家庭住房压力的自住购房者为了能在春节前住进新居也选择了出手，此时观望的情绪有所释放，造成了深圳的二手房市场的整体上涨，涨幅也已处于一个比较合理的范围内。而且从各区域的成交情况看，南山区摆脱了上个月成交较少的颓势，开始出现较大增长。

3．区域价格指数分析

以10月份深圳二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，盐田区二手房价格指数仍为最高，达1950点，超出全市指数27.95%；本月宝安区价格指数最低，为994点。

与9月份相比，本月部分城区指数有所回升。盐田区指数涨势仍然最大，抬升98点，环比涨幅为5.29%；南山区指数也有较大涨幅，指数上涨80点，涨幅为5.18%；福田区指数有所抬升，指数上涨39点，环比涨幅为2.22%；罗湖区、龙岗区和宝安区指数呈现小幅下滑，指数分别下降6点、5点和24点，指数环比降幅分别为0.44%、0.48%、2.36%。

1）盐田区

本月盐田区二手房价格指数为1950点，比上月上升98点，环比涨幅5.29%，二手房挂牌均价11583元/平方米，比上月上涨582元/平方米。其中梅沙片区指数为2113 点，上升123点，环比涨幅为6.18%；沙头角片区指数为1413点，上升77点，环比涨幅为5.76%。

梅沙片区凭借优越的山海环境，一直是度假和投资人士的首选之地，而沙头角片区是以本地居民居住为主，供求关系是决定房价变化的主要因素；盐田的二手房成交主要集中在普通住宅和度假物业，而度假物业本身就具有较强的投资性，楼龄短、回报高是其主要特征，吸引了较多的投资者，从而造成盐田区二手房价格指数的持续上涨。

2）罗湖区

罗湖区本月二手房价格指数为1359点，比上月下降6点，环比降幅0.44%，二手房挂牌均价8075元/平方米，比上月下降34元/平方米。罗湖区的11个片区中，布心、翠竹、笋岗和东门四个片区的二手房指数出现了不同程度的下降，分别下降86点、25点、91点、9点，环比降幅分别为5.92%、1.83%、6.35%、0.62%，10月份银湖片区的二手房价格指数依旧涨幅最高，指数抬升74点，涨幅为6.08%；蔡屋围片区二手房价格指数超过笋岗片区成为本月罗湖区指数最高片区，为1491点。

本月罗湖区整体指数较9月有小幅下降，从图例（图6）来看，除银湖片区指数连续大幅上扬，上升74点，涨幅为6.08%外，有四个片区的指数都有不同程度地下降。与银湖片区相反，笋岗片区则有大幅下降，指数下降91点，降幅为6.35%。由于罗湖区内大部分二手房源房龄较长，加之二手房价已经处于高位，投资价值已不很明显，所以相对来看罗湖区二手房价上涨空间不大；同时受到新政影响，各区域表现不同，这分说明买卖双方处于激烈的博弈中，这种博弈会随着市场的变化持续下去。

3）福田区

本月福田区二手房价格指数为1793点，比上月抬升39点，环比降幅为2.22%。二手房挂牌均价10651元/平方米，比上月上涨234元/平方米。福田区的12个片区中，莲花、景田和梅林三个片区的二手房指数有所下降，分别下降9点、35点、3点，环比降幅分别为0.64% 、1.95%和0.21%，其他各区域指数均有不同程度的上涨；10月份中心区的二手房价格指数最高，为2622点，八卦岭片区的价格指数最低，为1279点。

本月福田片区二手房价格指数整体态势继续看涨，呈稳步上升态势。只有莲花片区、景田片区和梅林片区的二手房指数有所下降，但降幅不大； 10月指数下降的片区本月均有所回升，其中上步片区、车公庙片区、中心区和笔架山片区挂牌均价涨幅最高。从福田区的整体规划看来，一方面，福田作为深圳中心区，有高标准的规划，各种基础配套也领先于其他各区，对置业者构成巨大吸引力；该区的写字楼林立，商务办公氛围浓厚，很多在当地工作的白领，置业时会选择离工作地点较近的区域，因此对于大多数置业者来说，购买二手房福田区还是首选。另一方面，由于福田区二手房价持继上涨，因而吸引了较多投资客户的关注，新政的出台造成一部分投资客呈观望状态，但是由于中心区等片区在交通及周边配套方面有着明显优势，二手房市场仍然表现出供不应求的局面，总体来看福田区二手房价格指数受政策影响不大。

4）南山区

本月南山区的二手房价格指数为1624点，指数比上月上扬80点，环比升幅为5.18%。二手房挂牌均价9650元/平方米，比上月上升479元/平方米。南山区的8个片区中，本月科技园片区的二手房价格指数依然最高，为1683点；西丽片区的二手房价格指数仍为最低，为1239点。

本月南山区二手房指数整体看涨，一洗前几个月成交较少的颓势，开始出现较大增长，并且涨势强劲；其中，华侨城片区指数连续三个月出现下滑后本月出现大幅度上扬，指数上升81点，环比降幅分别为5.08%；科技园片区持续两月下滑指数下降46点，环比降幅分别为2.66%。一方面南山区成交一直占据了全市1／4至3成的份额，随着西部通道的开通，商业氛围日益成熟和不断完善，特别是众多高档次消费场所的落户，投资者对后市看好，二手房的投资比重逐步增加，也在一定程度上刺激了挂牌量的上涨。另一方面，在市场逐渐消化新政影响的同时，一批观望的置业者开始入市，因而出现了小部分存量购房力量的迸发，从而使得南山区市场出现较大幅度上扬，但其市场走势仍有待观察。

5）龙岗区、宝安区

10月份龙岗区二手房价格指数为1033点，比上月下降5点，环比降幅为0.48%。二手房挂牌均价6139元/平方米，比上月上涨25元/平方米。四个片区中，本月坂田片区二手房价格指数最高，为1226点；横岗片区指数最低，为816点。

本月宝安区二手房价格指数为994点，比上月下降24点，环比降幅为2.36%。二手房挂牌均价5906元/平方米，比上月下降140元/平方米。龙华片区二手房指数下降72点，环比降幅6.66%；宝安片区二手房价格指数上涨21点，环比涨幅2.19%。

本月龙岗区的二手房价格指数打破了以往的平稳增长状态，出现持续走低。从各片区指数变化情况来看，龙岗区所属的四个片区中，除布坂田片区和吉片区指数有所上涨外，指数分别上涨5点和3点，环比降幅分别为0.40%和0.30%；龙岗片区指数小幅下滑，指数下跌8点，环比降幅为0.93%；横岗片区与上月保持上月指数不动。

从龙岗区的价格走势来看，布吉片区一直处于较为平稳的上涨态势，该片区的二手房挂牌价格相对于其余各片区还是处于较低位。自年初以来，龙岗区新推出楼盘较多，新盘房价一路上扬，从而带动并拉升了该城区的二手房价格。龙岗区6000多/平米的均价已逐渐接近罗湖区7000多/平米的均价，加之周围的环境配套相对薄弱，价格优势日益减弱，在越来越重视性价比的置业者眼里，龙岗区的吸引力在减弱，从而缩小了其价格走势的上升空间。

宝安区9月份指数出现较大幅度的反弹，并突破1000点大关，本月指数下跌24点，成为本月指数下降幅度最大的片区。自新政出台以来，宝安区的新盘房价日渐平稳，从而使得该片区的二手房价逐步回归理性。

附表：10月份深圳各片区二手房价格指数变化趋势表