贷款购买二手房有"绝招" 多种还款方式可供选择

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年9 月7 日李佳鹏经济参考报

[摘要] 李先生在北京东二环附近的一家商贸公司工作，是一位工薪族，为了方便上班以及出行，李先生把目光投向价格相对较低的二手房。经过精挑细选，他选中了一套东直门附近的二手房，可是对于选择哪种房贷品种，应该如何办理

与李先生相似，很多购买二手房的消费者也都存在相同的困惑，为了解答疑惑，给购房人提供一些理财参考，记者采访了京城房产中介的有关负责人，并就新房与二手房贷款流程、费用差别进行了对比，同时对二手房房贷品种应该如何选择进行了深度解析。

二手房房贷费用较高

记者了解到，目前，在购买新房时，贷款的比例达到了80%以上，二手房贷款的比例也高达到50%以上，而且贷款购房的比例还有上升的趋势。那么新房房贷与二手房房贷有何异同呢？对此，“链家地产”金融服务中心总监陈霞通过流程、时间、费用对二者进行了比较，以便购房者在购房前对房贷有清晰的了解。

陈霞说，在贷款费用中，新房、二手房房贷都需要交纳的费用有两项：保险费和律师费。其中，保险费需要根据具体的贷款额以及贷款年限才能确定。由于二手房贷款需要通过经纪公司办理，因此，贷款者需要支付按揭服务费，另外，二手房房贷比新房房贷多出评估、过户两个流程。因此，相应的多出评估费以及过户费。其中，普通二手房评估费为贷款额50万元以内收600元，50万元以上加收超出部分的1%。

对于二手房贷款在办理过程中应注意的问题，陈霞提醒说，由于二手房是按评估值计算贷款额，因此，同样的房价，二手房房贷的初期成本较高，比如，标价同为50万元的新房及二手房，客户贷款成数为七成，二手房的评估价为40万元，那么，新房的房贷的初期首付成本为15万元，二手房房贷首付为12万元，加上成交价与评估价的差额10万元(50万元至40万元)，达到22万元。因此，二手房房贷需要客户较强的初期支付能力。

同时，由于二手房房贷比新房房贷多出评估、过户两个环节，相应，二手房房贷比新房房贷办理多需23个工作日。在新房房贷中，直接由开发商担保，抵押登记，二手房房贷则必须进行过户，把产权证更名到购房者的名下，才能进行抵押登记，过户取本时间依各房地局规定而不同，北京市海淀区当天即可拿到房产证，而其他区县一般需要20个工作日左右。

多种还款方式可供选择

记者发现，贷款购买新房时，只能选择与开发商所销售的项目有贷款合作的银行，也就是说，贷款银行已经确定不能更改；而二手房贷款则不同，可以选择不同的银行、不同的房贷产品。但目前银行还款方式、房贷产品都具有多样性，各房贷产品针对的是不同的人群，对于如何找到与自身状况契合的房贷产品。接受记者采访的业内人士指出，对于购房客户来说，房贷可操作点主要包括：还款方式和利率品种的选择。

北京房产中介链家地产市场总监金育松说，目前还款方式包括：月供(等额本息、等额本金)、双周供、还款自由行(按双月、按季度)、宽限期还款、等额递增等五种还款方式，每一种还款方式都是根据客户月收入状况设计的，可归纳为收入固定与不固定两种情况。

在收入固定的前提下，应选择月供、双周供。金育松建议说，收入固定且未来预期较好，可选择月供，其中，等额本息月还款额固定，便于理财；等额本金初期还款较多，但可减少利息及后期压力，各银行都可选择；对于收入固定且收入较高的购房者，选择双周供还款方式更合适，因为双周供相当于一年偿还13个月的月供，还款压力较大，但可节省时间及利息。

对此，北京信一天房产中介市场部负责人罗煜表示赞同。他解释说，在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，好处很明显，既大大减少利息负担又有效缩短了还款期限。他举例子说，以一笔50万元30年的按揭贷款为例，按基准利率6.12%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息115186元，节省比例高达19.42%；缩短还款期64个月(近五年半)，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在24.7年还清。(详见表二)

对于收入不固定的购房者，金育松建议，选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式，比如在贷款初期，收入较少，但预期未来收入增加，可选择等额递增还款法，还款额随收入的增加而增加。

罗煜指出，购房人还可以选择利息支出少优势相对商业贷款明显的公积金贷款方式。他举例子说，张先生目前购买一套总价60万远房子，通过建设银行贷款了一笔20年30万元的贷款。同样贷款金额和还款年限，公积金贷款(等额本息4.59%)与商业贷款(等额本息5.814%计算)相比能节省数万元利息。

张先生若通过商业贷款年限为20年，则月均还款2111.4元，20年付款总额506736元，支付利息总额高达206736元，而同样是年限20年的公积金贷款，月均还款1912.5元，20年总还款459000元，支付利息总额159000元，比起商业贷款而言，每月能少支付198.5元月供，20年共节省利息支出近47736元。

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购买二手房的注意事项

北京信一天房产中介市场部负责人罗煜提醒说，购房者一定要结合自身经济、财力量力而行，否则将易造成购房者经济入不敷出的局面。同时，购房者应警惕购买二手房过程中存在的潜在风险。

(1) 购买二手房注意事项：

1、看产权是否完整可靠。这主要看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。

2、弄清房屋的面积、结构、装修状况。

3、考察房屋的市政配套、物业管理水平。

4、了解房屋的历史邻里关系。

5、通过市场比较判断房屋的实际价值。

6、要合法、彻底地办理二手房的过户手续，以免日后发生纠纷。

(2) 业主出租房屋注意事项：

一定要房客交纳一定数额的抵押金，避免发生几下几点问题：