国务院预测分析:房价上涨“挤占”居民其他消费

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年7 月26 日钱春弦国际金融报

[摘要] 国务院发展研究中心发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》称房价上涨挤占居民其他消费国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因

国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素，而需求因素并不是价格上涨的决定性因素。

国务院发展研究中心宏观部发布的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》说，工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。从增长幅度看，２０００年至２００４年期间商品房销售价格提高了３０％，土地成本提高了５０％，工程造价提高了２０％，利润与销售费用等其他因素提高了３０％，土地成本和其他因素的涨幅远超工程造价的涨幅。

报告认为，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响，远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。２０００年至２００４年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为４６．２％，其余５３．８％的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。

与此同时，供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素。这份报告说，１９９６年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素。

报告同时指出，迅速发展的中国房地产业对居民消费具有带动和挤占的“双重影响”。报告认为，房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。

报告说，房地产投资与住房消费关系为每１００元的房地产投资约可拉动３０元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的１／１０，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为１００元投资可增加消费４０元左右。

此外，该报告称，房地产投资会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民边际消费倾向，每期还款金额都将挤占７０％的相应消费支出。

事实上，房地产业的产业链较长，在投入产出表的４０个部门中，有３８个部门与房地产业存在直接关联，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。

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