投资二手房应注意事项前期要算准资金投入成本

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年7 月26 日深圳特区报

[摘要] 寻找专业投资中介二手买卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，

二手买卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，对于投资者确实提供不少便利。当然，在专业中介的帮助下，投资者对整个投资过程需要了解什么，注意什么也应该心里有数，也好对中介的说法有一个衡量的标准，避免被中介牵着鼻子走。

正确估算自己财力

提倡有多大的头就戴多大的帽，用于投资方面，就是要视自己的实际经济情况进行稳健的投资，避免盲目投资影响自己的正常生活。在决定投资前，要正确估算自己的经济实力，首先要估算自己的流动资金和固定资产，主要指手头上或银行的现金，以及家中可以抵押的东西如股票、债券、基金等。接着，要预留一定的资金用于保证正常生活。专家建议家中的流动资金不得少于三个月家庭开支数量的总和。最后，要预计将来需要大量开支的项目，比如小孩出生、赡养老人、失业等。此外还得充分预计生活中可能发生的变故，预留一定的流动资金，一方面能保证有充裕的资金和时间应付突发的变故，以保障正常生活不受影响，另一方面，也是为投资解决后顾之忧，使自己保持良好的投资心态。

算准资金投入成本

投资房产的前期投入是一笔不小的数额，主要有两个部分：二手房款包括按揭、中介费用和装修投入。

二手房款是指房子本身的房价。视投资者可支配资金的多少，分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费购得二手房，费用构成较简单。假如是按揭贷款方式投资二手房，支付的费用有：首期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税等。应该注意的是，按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本。

另外，无论是一次性付款还是银行按揭，选择在中介交易的，一般要支付房价的3％左右的中介费用（买卖双方各1.5％）。装修投入是指二手房放租或转手前进行一系列的装修。这里主要针对长线放租的情况，至于短期转手升值的个案，要求投资者有更长远的眼光和判断力。

细致确定投资策略

投资策略的确定取决于投资心态，投资是为了短期内达到资产快速、大量增值还是长期稳健增值，直接影响投资策略的确定。投资心态属于前者的，称之为炒家。炒家炒楼是集胆量、眼光和风险于一身的，成功的在短期内达到资产的最大增值，失败的往往是血本无归。初次进行房产投资大多为后者，最少在投资初期还是以稳健回报为目的，至于有恰当的时机转化成炒家也是有可能的。

以长线房租以获取稳健回报的投资者也需要对投资的地域、行情走势、租客喜好等因素做详细的研究，也可以求助资深的中介公司，以换取更高的投资成功率。

以短线获利的投资客，虽然投资二手房相对来讲总价较低，但要在短期内达到资产增值也需要一定的眼光和胆量。

选择富有潜力房产

如何选择有潜力的房产，直接关系到房子的租售情况，也左右投资的回报。为此，应该知道值得投资的房产有哪些特点：

旺租地段。旺租地段在哪里，去看看中介的数量就知道，进中介逛逛就更能够了解某个地段租售的行价。另外，初次投资者一定要注意，挑投资住宅和自住住宅并不一样，投资住宅要注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。

交通便利。现代城市生活节奏快，便利的交通带来的就是时间和金钱。地铁、主干道等便利交通的标志，都是人们选择物业时十分关注的。

配套设施。周边的商业配套设施和物业自身配套设施都不可少。完善的生活配套带来居住的便利，成熟的商业配套反映出物业的价值，不仅能增强购买的信心，也是未来升值的重要条件。

中小户型。中小户型总价低，成本投入不多，但在租售市场需求量也大，无论是放租还是以后转手都比较灵活。

合理预测回报率。一般住宅市场的合理的投资回报率在7—9％，这个回报率是这样算出来的：年租金除以总投资额。据行内人士透露，年租金一般只是11个月或者10个月的租金和，谁也不能保证上任租客结束租约后，房子能够马上租出去，因此肯定有1—2个月的空租期。

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