深圳房地产三级市场（住宅）5月月报(三)[附图]

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年6 月27 日深港研究中心中原地产

[摘要] 宝安区受调控影响，成交量回落25％根据中原成交数据测算，宝安区本月买卖成交二手住宅约9.2万平方米，环比减少25％，每宗成交的平均面积为85平方米。以中低端为主的宝安二手住宅市场理所当然受调控影响很大

受调控影响，成交量回落25％

根据中原成交数据测算，宝安区本月买卖成交二手住宅约9.2万平方米，环比减少25％，每宗成交的平均面积为85平方米。

以中低端为主的宝安二手住宅市场理所当然受调控影响很大，连续出台的纲领政策是市场不确定性快速增加，对于本身资金量有限的中低端成交来说影响很大，大部分的置业者选择观望。本月成交量下降了25％，其中同样是宝安中低档位的成交减少更多，这也导致了成交总体均价的上扬。

中高端成交占比提高，价格升幅达13％

根据本月中原成交数据，随机抽取宝安区成交样本200宗进行统计，宝安区二手住宅本月实现均价5489元/平方米，环比上月上涨12.8％，同比上涨37.2％。

经过持续的上涨行情，宝安二手楼均价已经接近5500元/平方米，南山与宝安的价差超过4000，宝安性价比越来越高，在宝安中心区未有进入三级市场之前已然达到如此地价位，相信未来宝安二手住宅均价将继续走高。

最活跃片区：龙华

本月宝安价位的提升也源自成交结构中偏高端成交的增多，其中贡献最大的是龙华片区，该片区在宝安属于价位较高的片区，而由于最近龙华楼市大环境的提升而得到市场认可。楼盘方面，如新阳丽舍、日出印象、世纪春城等都有较为活跃。

相比之下，宝城老区本月成交减少很多，说明在没有属于本域的利好的情况下，受大势影响较大。

本月各片区行情如下：

注：以上数据取自中原地产06年5月成交数据； “★” 表示本月片区活跃程度

龙岗区

成交量——环比减少35％

4月龙岗二手住宅成交面积就减少了11.2%，本月更是大幅减少了35%，跌破10万平方米大关，降幅仅次于南山。

成交价格——4000以下的低价房成交大幅减少，成交结构变化带动价格上涨

5月，龙岗区的成交量大幅减少，其中4000元以下和5000-6000元的降幅最大，尤其是4000元以下的二手房，以前是龙岗最主要的成交类型，这个月的成交减少了3万多平方米，降幅超过50%，其中主要原因有两个：一是价格上涨，原来3000多的房子在5月已经涨到4000以上了，二是这些低价房被购买后，主要用来自住，很少能够再流通，造成这类房源越来越少，成交自然也就减少了；相对来说，6000以下的高价房成交比较稳定，仅减少10%，这个区间以桂芳园和四季花城为代表，也说明了这两个楼盘的受欢迎程度。

龙岗二手住宅均价继续小幅上涨

龙岗的二手住宅均价在2、3月经过一个振荡调整后，均价的基本面已经从4000上升到4500，而且4月以后开始保持一个稳步上涨的态势。

片区表现分析

本月，龙岗各片区的成交量都有所下降跌，幅都在2成以上。

布吉片区的房地产市场一直存在户型偏小，同质性大的特点，而中央规定的90平方米以下必须占70%的规定对布吉来说影响会比其他区域小，不管是大面积还是小户型的均价都不会有实际上的影响，当然心理影响是客观存在的；龙岗中心城和坂田一直以大户型居多，这个70%的规定影响就会更大，但由于他们现在都有一定的一手房存量，因此短期内大面积二手房也不会有大的价格涨幅，但从长远来看，这个规定对龙岗中心城和坂田90平方米以上的二手房价是个利好。

三、中原租赁市场分析

（一）中原租赁成交量

5月，中原租赁的宗数和面积和4月相比并无变化，租赁面积和4月一样多，只是租赁宗数减少了1%，在买卖成交大幅减少的情况下，租赁并无变化可以看出，大部分观望者还没有立即进入租赁市场。

各行政区租赁表现来看，罗湖和福田的买卖成交表现稳定外，租赁表现也相对稳定，罗湖的租赁面积增加了3%，福田则减少了5%；南山买卖成交是下降幅度最大的，而其租赁面积增加的幅度也是最大的，可以看出南山的置业者在高企的房价压力下，已经有部分人从准备买房转向了租房，做好长期观望的准备，估计南山区的观望期将比其他5个区长。龙岗、盐田、宝安三个区的租赁降幅都在一成左右，而它们这三个区的买卖面积也都减少三成左右，买卖面积和租赁面积的同时下降，可以看出这三个区的客户处于迷茫中，根本没有自己的主张，随大流，这和其客户的素质相对较低有关。

（二）中原租赁价格

本月全市的租赁价格为36.7元/㎡/月，比上月上涨了0.5％，基本保持不变，整个租赁市场呈现一中量平价稳的形势。

4月份由于罗湖高档住宅租赁较多，致使均价高达43.1元/平方米/月，5月这类高档住宅的租赁较少，其租赁均价也大幅下跌，只有37.2元/平方米/月，跌幅高达13.6%；盐田由于租赁很少，且高低档次分明，因此租赁均价高低不定，本月下降了30.8%；宝安本月的租赁均价下跌了4.2%，租金较低的西乡片区表现活跃是主要原因；由于中心的日趋成熟，加上新房供应有限而且价格过高，福田区的租金一路上涨，5月已经高达41元/㎡/月；南山的情况和福田有相似之处，也是房价高企，而本月又有许多本来准备买二手房的人转向租赁市场，租赁面积大幅上升，需求旺盛也拉动了租金的上涨，本月上涨了7.0%，每平方米租金为40元；龙岗的租金涨幅最大，为14.9%，其中四季花城的活跃功不可没，其单价在30元以上，因此带动了整个均价的上涨。

四、市场展望

（一）估计6月买卖成交量下降两成，租赁则增加三成

5月29日“国六条”细则出台后，二手住宅的周成交量比前一周下降了三成，比“国六条”出台前下降了5成，市场观望声一片，但根据去年的经验，观望时间不会太长，且观望气氛也会慢慢变淡，而且深圳市的地方细则也将马上出台，此细则出台后，市场走向更加明朗，部分分析能力强的人士会尽快行动，出手或吸纳，加上深圳自住需求强烈，因此6月中下旬市场会比上旬活跃一些，综合估计，6月全市的成交量比5月会下滑三成左右，成交面积在45万左右。

租赁方面，由于不少人会由买转租，而且6月又有毕业生来深潮，租赁需求比较大，因此租赁面积会比5月增加三成左右。

（二）买卖均价基本稳定

买卖均价方面，从可以以90平方米为界，90平方米以上的以后供应会减少，从经济角度来说价格会涨，但现在市场上的一手存量房都在90平方米以上，而且现在市场大势并不乐观，因此如果业主将延长到5年的营业税加到房价上，成交将很难完成，因此90平方米以上的房价会保持一个稳中有小幅上涨的态势；而90平方米以下的二手住宅却会因为以后供应太多而产生降价预期，不过营业税延长到5年本来就压缩了业主的利润空间，再要大幅降价业主当然不愿意，小幅调整到是双方都可以接受的结果，由此看来，6月二手住宅的买卖均价将保持稳定。

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责任编辑/sz_ershoufang

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