深圳房地产二级市场(住宅)五月综述(五)[附图]

一、月度片区市场概述

本月盐田楼市依然沉寂，新增供应量依然没有打破零的状况；成交量大幅下降，成交面积仅在1万平方米左右，较上月下降了约一半；片区市场推广活动也是一片空白，市场静如淡水，着实找不到多少可圈可点之处。和亨中心广场是本月片区的销售冠军，约成交了90套单位，占据了盐田区总成交量2/3的份额，是本月盐田区稍微值得关注的项目。在促销活动和报纸广告方面，依然十分寂静。

二、片区供应情况

本月盐田区没有新盘入市，所以市场供应仍全部来源于存量，从下面的在售楼盘列表可知，目前和亨中心广场已基本消化完毕，碧桐海苑和心海伽蓝两个楼盘有一定的存量，目前盐田在售存量约530套，相对于需求不大的盐田区市场来说，并没有出现象其它区域那样的供应紧张的现象。

三、片区成交情况

5月份，盐田区售出商品住宅166套，售出商品住宅面积有约1.1万平方米，分别均较上月减少了38%和49%。这主要是因为盐田区市场较为冷清，没有新楼盘带动市场的成交，同时，滞销已久的存量单位很难得到进一步的消化，所以整体成交量甚低，另有一部分人期待云顶天海、湖心岛、东部翠海轩等新楼盘的入市。

注：数据以国土局公布的每日成交为准；统计时段为2006-5-2至2006-5-28，其中不包括逢周五和周六的数据。
  
四、价格走势

本月和亨中心广场成交占据了盐田区约2/3成的份额，所以在整体成交价方面，起着决定性的作用，因和亨中心广场只有5300元/平方米的均价，进一步拉低片区整体成交价，令本月盐田只有5454元/平方米，较上月约下降了13%。

五、片区市场展望

云顶天海计划于5月入市，将首先打破06年大梅沙片区供应量为零的局面，此外，天琴湾三期蓄势已久，公寓湖心岛也进入推广阶段，有望于近期正式推出。而梧桐半山和东部翠海轩已亮相于春交会，预计也将于7、8月份正式面市。 

宝安区市场

一、月度片区市场概述

五月份宝安虽然仅有3个项目取得预售许可证，但是总共有5个楼盘推出，其中包括金地地产06年力作金地梅陇镇，宝安楼市在五月迎来一次放量。推出的楼盘再次抬高宝安区房价，其中3个楼盘更是再创各自片区的房价的新高。金地梅陇镇7200元/平方米的均价超过之前的春华四季园第二批的6600元/平方米，圣陶沙骏园6800元/平方米的均价超过富通城二期的6200元/平方米，而中心区的小盘风临洲苑7500元/平方米的均价同样超过了之前的西城上筑二期。

由于价格高企，加上新政的影响，五月份推出的各盘销售情况迥异，没有特色、没有亮点的楼盘销售差强人意，品质好的楼盘依然受到追捧。同之前各盘热卖的情况不同，市场已发生微妙的变化。

二、片区供应量分析

五月份宝安区仅有3个楼盘取得预售许可证，批售总面积约19万平方米，环比减少47%；批售住宅面积18.1万平方米，环比减少46%；批售住宅1808套，环比减少40%。由于开发商惜售或是对市场状况不确定，一些项目延迟推出，从而导致供应量大幅减少。

不过，由于一些四月底拿到预售证的楼盘在五一黄金周才推出，使得宝安本月共有五个楼盘推出，有效供应量大大超过上月。按片区来分，西乡片区本月仅有圣陶沙骏园二期推出，供应住宅457套，相对于四月份供应量大幅减少，西乡住宅供应依然比较匮乏；中心区仅有风临洲一个项目推出，供应住宅414套。由于之前推出的项目基本上已经售完，因而中心区的供应同样匮乏。相对来说龙华片区5月份的供应十分充裕，本月共有3个项目推出，有2247套住宅可供选择。

三、片区成交量分析

恰逢五一黄金周，宝安区较多楼盘推出，五月份宝安区商品住宅销售量大幅上升。根据中原的统计，本月宝安区住宅销售面积约27万平方米，同比增加28%，环比增加79%；销售住宅2568套，同比增加25%，环比增加65%。

西乡片区的高档楼盘圣陶沙骏园5月1日推出二期，由于项目品质好，选房当天的销售情况喜人，至本月底已销售约90%。4月份推出的公园华馆二期虽然选房当天销售一般，但是在五月份销售情况同样不错，仅五一期间就成交了近200套。其余各盘的销售情况也不错，因而预计西乡片区本月约成交800套住宅。

龙华本月推出了3个项目，除金地梅陇镇在月底才推出之外，另两个项目都在5月1日推出。虽然春华四季园开盘当天的销售情况同其第一批单位比相差较大，但在整个五月份项目的销售情况不错，至今也销售了约80%。同样在5月日推出的城色销售情况也不错，因而预计本月龙华片区约成交1200套住宅，稳坐宝安区成交量头把交椅。

四、价格走势分析

五月份宝安区房价持续高攀，推出的楼盘中有3个再创所在片区的新高。龙华片区之前7000元/平方米以下的房价（圣莫丽斯除外）已经被金地梅陇镇7200元/平方米的均价打破；中心区风临洲7500元/平方米的均价再次刷新片区房价新高；而西乡片区在碧海富通城打破6000元/平方米的大关之后，圣陶沙骏园6800元/平方米的均价再次把片区房价推向新高。

在成交价格方面，根据中原的监测，五月份宝安区住宅成交均价6970元/平方米，同比上涨36%，环比上涨0.8%。

中心区本月虽有均价7500元/平方米的风临洲苑推出，但是由于月底才推出，其对中心区的成交均价影响甚少，片区主要成交楼盘仍是西城上筑，因而预计五月份中心区的成交均价约7300元/平方米。

五月份龙华片区虽有圣莫丽斯成交11套别墅，但由于本月成交量大幅增加，整体均价被稀释。5月1日推出的城色和春华四季园第二批单位价格虽高，但同之前比涨幅并不大，因此这两个盘对片区成交价的影响不是很大。预计五月份龙华片区成交均价6900元/平方米。

五、片区市场展望

六月份宝安区的供应量依然比较匮乏，普通住宅项目预计只有中心区的第五大道和龙华的碧水龙庭两个项目。第五大道在风风火火的一系列宣传之后，暂定于6月中下旬推出，目前样板房尚未开放，价格还未确定。碧水龙庭样板房已经开放但价格尚未确定，项目预定在6月中下旬推出。

由于5月29日新政策的影响，六月份宝安区的住宅销售量预计会减少。不过在金地梅陇镇和碧水龙庭的带动下，龙华的成交量仍为在全区成交量中占最大比例。龙华六月份的成交均价会继续上涨。宝安中心区的成交量会因第五大道推出而增加。由于项目的定价预期高于风临洲苑，因此中心区六月份的成交均价会再创新高。

龙岗区市场

一、月度片区市场概述

5月1日起实行的‘关于公布我市享受优惠政策的普通住房价格标准的通知’中规定——龙岗区普通住房之价格标准是7000元/㎡以下，龙岗区主要受影响的两个片区是坂雪岗和中心城，这也意味着坂雪岗和中心城两大片区的很多楼盘的房源都属于非普通住宅。5月份龙岗区新批预售楼盘（商品住宅）共4个，共批售商品住宅486套，面积为47406.92㎡，这2个指标分别比4月份下降83.78%和86.84%。5月份共有11个楼盘新入市或者有新单位推出，共推出1668套商品住宅，新入市面积达187626.8㎡，比上月均有所减少。由于龙岗区各楼盘价格的一涨再涨（布吉楼盘的最高均价已经突破7000元/㎡），5月新入市楼盘开盘/选房当天的销售情况普遍比较一般，开盘/选房当天的成交率明显比4月份有所下降。土地方面，奥体新城土地整备拆迁安置工作已于5月份启动，计划9月底将完成奥体新城的第一阶段工作。活动方面，招商会但昭义钢琴中心于5月13日下午三点在招商•依山郡风情商业街举行了学员嘉年华会；另外，中海怡翠山居“说句话”大奖赛也是比较有创意的，值得借鉴。广告投放方面，5月份有14个楼盘投放了报纸广告，其中茵悦之生花园3期•天籁湖、左庭右院和招商依山郡等楼盘投放广告的力度比较大。

二、片区供应分析

（一）新批预售楼盘

5月份龙岗区新批预售楼盘（商品住宅）共4个，分别为西湖苑（一期）商住楼2栋、依山郡一期第二批、水岸新都一期14号楼和紫郡（康桥七期）；共批售商品住宅486套，面积为47406.92㎡，这2个指标分别比4月份下降83.78%和86.84%。新批售楼盘分布很广，分别位于坪地、中心城、龙岗镇和布吉。

（二）新入市楼盘

本月共有11个楼盘新入市或者有新单位推出，共推出1668套商品住宅，新入市面积达187626.8㎡，比上月均有所减少。本月新入市楼盘主要集中在布吉和中心城，按面积算分别占了全区的46.36%和35.60%。

三、商品住宅销售量分析

（一）整体销售量

5月份龙岗区商品住宅销售量、销售套数总体比上月都有大幅上涨，同比也都有了大幅上。最直接的原因在于：一、4月份入市的楼盘大多是在月底选房的，签定合同的高峰期基本在5月份；二、5月入市的楼盘签定了合同的大约有952套左右，面积为100000㎡左右。另外，存量楼盘也进一步被消化，三者的合力造成了5月份销售套数和面积大幅上扬。

（二）新入市楼盘的销售情况

虽然5月份商品住宅总成交面积大幅上扬，但是相比4月份的‘狂热’而言，5月份龙岗区新入市楼盘的表现显得比较‘理智’。由于龙岗区各楼盘价格的一涨再涨（布吉楼盘的最高均价已经突破7000元/㎡），5月新入市楼盘开盘/选房当天的销售情况普遍比较一般，开盘/选房当天的成交率明显比4月份有所下降。5月份（全月）新入市楼盘的成交率大约为54.36%（以签定销售合同为准）。

注：依据国土局公布的销售公示，以签定合同为准，而不是以交足定为准，统计日期为2006年6月2日。

四、商品住宅销售价格分析

5月份全区商品住宅成交均价为6458元/㎡，环比上涨4.84%，同比上涨22.11%。继4月份价格大幅上涨之后，5月份继续上扬，新入市楼盘的折前均价接近7000元/㎡。

5月份新入市楼盘的成交率大约为54.36%（以签定销售合同为准），新入市楼盘的表现普遍显得比较‘理智’，这也预示着龙岗区楼盘的价格到了一个临界点。屋漏恰逢连夜雨， 月底国务院又出台‘国六条细则’，预计在将来2-3个月内，龙岗区楼市将会更加‘理智’。

五、片区市场展望

此次出台的‘国六条细则’，对于龙岗区楼市乃至整个深圳楼市来说影响都很大，其中龙岗区受影响最大的当属中心城。一直以来，中心城90平方米以上商品住宅的户型都占了整体供应量的85%以上（粗略保守估计），而‘国六条细则’规定——自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。如果深圳市不打折扣的实行‘国六条细则’的话，那么长期来看将给以120平方米以上大户型为主的中心城带来很大的麻烦。

6月份龙岗区的热点还是在布吉，布吉可能要推出的楼盘有：紫郡（3日）、可园5期、湖光山舍11号楼、中海怡翠山居和信义假日名城三期菁华园H栋。6月份其它片区要推出的楼盘还有水岸新都二期和中央悦城。

‘国六条细则’已经出台，6月份龙岗区将会有更多的购房者观望；加上5月份龙岗区新入市楼盘销售速度的放缓，已经反应出龙岗区楼盘的价格已经涨到了一个‘阶段性临界点’，所以可以预计——6月份龙岗区楼市将会更加‘理智’，新入市楼盘的价格将会保持比较稳定，持平和略涨的可能性最大。

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