美联看台宏观调控聚焦 二手中介将重新洗牌(图)

[背景]

•建设部拟全国推广限价房：

建设部政策研究中心副主任王珏林在“2006年房地产政策调控专家研讨会”上表示，建设部拟在全国范围内推广限定价格的中低价位普通商品房，以解决中低收入人群的买房问题。

“建设部调研空置率就是为了调整住宅供应结构，然后增加中低价位普通商品房供应量。”王珏林在研讨会后向《第一财经日报》表示，中低价位普通商品房即房地产主管部门事先设定好商品房户型、面积和销售价格等条件，在市场上通过向开发商公开招标竞争来实现，其价格受到政府的事前限定。
 
•房价涨不停，国务院出手调控楼市，并点名批评深圳、北京等城市：

国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，要求各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：（一）切实调整住房供应结构。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

•调整住房供应结构稳定住房价格：

针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。

美联分析：

•“国六条”细则与去年的新旧“国八条”基调一样，是稳定规范，而不是打压，而区别是为达到这一目标，今年的手段更加严厉，并上升到政治的高度（比如：以“双70%”作为对地方政府的考核）。双“70%”限制，将真正迎来小户型住宅快速发展时期；

调整营业税对抵制炒房效果明显，但会推高二手楼价格及租赁价格；

•缺少对购置多处住宅的限制措施，真正资金实力雄厚的炒房者不会受“5年”期限的影响；

•限套型、限房价土地供应及竞地价、竞房价的招投方式或许能够降低土地价格，但如何监管仍然是一个难题；

•在第十条“在加强主干道开发建设全过程的监管”的内容中，仅有对被监管对象的处罚，而没有针对监管者违规的相应处罚；

具有社会责任感、信誉良好、产品质量优良的大品牌开发商将会获得更大的发展空间；

[各地]

•济南：济南九部门互通房产信息 市民可上网查询内容：

济南市今年年底，建设、房管、发改委、土地、规划、银行、税务、价格、统计等部门将打破条块分割，实现房地产信息互联互通，联合建立统一的房地产市场信息系统，全程监控，统一披露信息、出具市场分析报告，引导市场理性投资和消费。

美联分析：

仅仅是对“国六条”中第六条，关于“完善房地产统计和信息披露制度”的执行细化，而其它方面实施细则有待政府继续出台。

•广东：广东省建设厅：粤不自定“国六条”细则

广东省建设厅表示，6月1日起，广东省全面执行国家九部门发出的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即“国六条”细则，广东省本身不再发出其他相关执行细则。1日傍晚，广州市国土房管局有关负责人表示，暂时未有“国六条”相关执行细则，记者询问是否要等建设部对广州新建住房结构比例调整的批复，该负责人避而不答，只表示由于细则上的措施执行部门，除了国土房管局外，还涉及税务局、规划局等部门，所以要由广州市政府统筹执行，房管局仍然在等待上级的具体通知。

美联分析：

对于广东省内不同城市而言，其房地产的状况是不同的，在国家“十五条”细则出台的情况下，广东省政府已没有必要再定一个全省适用的“国六条”细则。

•深圳：出台9措施落实九部委新政

由市国土资源和房产管理局代拟的深圳市贯彻落实九部委《意见》的实施细则已经“市房地产调控领导小组”通过。据透露，该细则九项具体措施分别为：市政府成立“市房地产调控领导小组”；9月份出台深圳住房建设专项规划；按照《意见》精神制定调整住房转让环节营业税细则、房地产开发企业资本金比例提高至35％、购房首付比例提高至3成；保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和公共租赁住房（含廉租房）的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70％；控制城中村拆迁规模和进度；重新审查对已经规划许可但仍未开工的项目、切实整治房地产交易环节违法违规行为；确定今明两年全市低保待遇特困家庭廉租住房供应规模；继续完善房地产统计和信息披露制度；加强对房地产市场调控政策的宣传。

为改变深圳市房地产市场供求较为紧张的状况，深圳市已初步确定，将今年政府出让的年度商品住房用地总量从去年的80万平方米提高至104万平方米，并新增40万平方米的政策性住房用地供应（含廉租房、经济适用房等）。此外，有关部门已经拟订在月底前完成全部104万平方米的商品房用地的规划选址，并于今年8月底前完成全部用地出让。

美联分析：

该九项措施均出自“国六条”细则，并无新意。就今年商品住房用地问题比去年要多，也是今年土地市场一起在盛传的，与这次“国六条”并无必然关系，唯一的新意在于新增40万平方米政策性住房用地供应（含廉租房、经济适用房等）。

2、客户应对

房地产开发商

•北京：开发商理性拿地，地价平稳走低

位于通州区永顺镇京榆旧路南侧，土地面积16915.21平方米，其中建设用地16548.47平方米，建筑控制规模不超过32582平方米的通州京榆旧路南侧地块，以6250万元成交。其1918元/平方米的楼面地价，跟4月中旬通州招拍挂保持的2100元－2500元/平方米相比，价格相对偏低。国六条及九部委房地产新政出台后，北京土地交易市场成交地价开始平稳走低，开发商开始理性拿地。

•上海：房地产商“闭门会议”，共同探讨应对“国六条”

6月6日上午， 19名中外地产巨头在上海国际会议中心开了一次“闭门会议”，会议上与会代表用了一半的时间讨论“国六条”，但对于会谈内容，开发商们守口如瓶。

•深圳：等待政府相关部门进一步动作，伺机调整

佳兆业地产表示“公司正在研究，看深圳市国土和规划部门近日有什么动作，然后再做调整。”深圳目前大部分地产商的态度大多如此，等待政府进一步动作。

•深圳：90平米以上住房成为重点炒做对象

由于90平米以下住宅必须占开发总量70％以上，从长远来看，大于90平米的住宅产品将会呈现供不应求的状况，目前已经有开发商表示，90平米以上的住宅价格将在供求关系矛盾的刺激下进一步上涨，对豪宅项目的销售是利好消息。

•深圳：囤积土地开发，赶政策末班车

一些开发商开始开发所拥有的土地储备，深圳南山科技园南片区博海名苑、你地•公寓等项目均已破土动工，可见国家土地政策的收紧开始影响到开发商对闲置土地的处理。开发商纷纷将闲置土地进行开发，一方面可以避免闲置土地被收回，一方面亦可赶上政策对大户型设计限制的末班车。

其他

•运用“囤房”手段，改变市场供求关系

针对市场上的观望情绪，一些开发商通过虚假成交、借口团购囤积房源、分期销售化整为零等违规方式刺激市场需求。

•更改户型设计，化零为整，小户型变大户型

针对90平方米以下户型必须占开发建设总面积70％以上，有房产商已准备通过“化整为零”，将单套大房设计成两套小房，只要墙壁一砸，立刻“合二为一”，变成大户型。

购房者

•观望气氛浓厚，一手、二手成交鋭减

由于新政强制规定90平米以下住宅开发比例，预期中、小户型将有相当增量。提高按揭首付直接提高消费者的购房门槛，一些新盘购房者选择等待。从美联物业市场研究部的数据来看，自从6月1日开始对不满5年的住宅交易征收营业税以来，深圳的二手房交易呈现下降的趋势，购房者开始对新政后的市场走向持观望的态度。

•购买多套小户型，打通后变身大户型

很多消费者表示，为了满足家庭的住房需求，会选择购买两套甚至多套小面积住宅，然后打通墙壁合而为一，以应对大面积住宅供给不足。

•由买房转为租房，租赁市场走俏

在消费者的观望期中，很多消费者选择由买房转为租房。从美联物业的租赁成交单数看来，近期租赁单数有上升的趋势，自3月份以来都比较明显。

投资客

•二手卖家，将税收转嫁给购房者

根据对二手放盘的卖家的沟通表示，目前很多卖家面对营业税政策，更多的是选择将税费通过提高房价的方式转嫁到买方身上，客观上提高了二手房成交价。在目前二手市场供不应求的大环境下，这种情况是新政所无法解决的。

•持有物业由售转租

从美联物业各分行的销售人员表示，由于营业税政策，许多准备放盘的投资者改变思路，将手中的盘源由售转租，将原先的短期买卖收益转变为长线的租赁收益。

中介行业

•一手代理，机会与风险并存

市场的观望情绪，对开发商的楼盘销售带来较大的压力，对于一手代理商的要求也会趋向专业化发展，对一手代理行业的要求也越来越高，只有充分提升中介的自身素质，才能在更加激烈的竞争中生存。

•二手中介，可能将重新洗牌

深圳关内的罗湖、福田、南山三区，由于新盘推盘量的减少，二手市场已经成为交易的主流，现在各中介公司都在积极扩张，努力抢占市场份额。在严苛的市场环境下，只有经得起市场考验的大型规范中介公司才能得到生存，深圳中介行业的寡头竞争时期即将到来。

3．市场数据

深圳一手市场

•成交与价格

•楼盘营销

由于楼市进入胶着状态，地产CRM管理再次被重视；

本次新政推出，多少影响了新盘的营销策略，特别是号称高档住宅的新项目，不约而同得低调了许多。风临洲、名家富居开盘状况不甚理想；卓越浅水湾目前已悄然将价格降至14000元/平米起价。

•楼盘广告

深圳二手市场

•价格走势

由本周的美联物业三级市场成交统计可以看到，宏观调控政策对深圳的三级市场打击最为明显，本周的成交面积与成交金额相比上周分别出现了三成与四成的跌幅，总成交宗数有所上升，买卖宗数有了大幅下降，租单有所增加。本周成交均价亦有所下降，一周成交均价为7616.3元/㎡。从区域上看，本周南山区由于5年内转让的住宅较多，受政策影响较大，很多卖家由售转租，使得南山租单数量有所增加。

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