新政制造出买房好时机对话阳光置业总经理丘伟

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年6 月14 日邓明莉房地产门户-搜房网

[摘要] 对阳光置业的未来充满信心新政制造买房好时机【搜房网】国务院九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》以及调控细则的出台，房地产市场未来走势成为社会最关注的热门话题之一，您认为深圳未来的房价的走势

对阳光置业的未来充满信心

新政制造买房好时机

【搜房网】国务院九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》以及调控细则的出台，房地产市场未来走势成为社会最关注的热门话题之一，您认为深圳未来的房价的走势如何，房价是会涨？还是会跌？

【丘伟】我认为总体的趋势会上涨。深圳这个城市跟其它城市所不同的一点就是而深圳的需求是实实在在的，是真实的需求，虽然投机的成分也有，但是只是发生在一些少数的楼盘，新盘上面，深圳的整个大环境还是非常健康的。

我认为，相比于其它城市而言，深圳市还是健康的。这里面从住宅比上完全能够反映出这个指标，举个例子说，在上海100多平方米的做成两房，价格在120万左右，可能租金只有3000元，甚至不到2500元，回报率是很低的，大约在3％点多的回报率。但是在深圳能够租到2500元的房子，有可能房价不到40万就可以买到。而且在深圳，特别是罗湖区，我觉得房价还是处于非常理性的状态。

深圳的经济发展保持每年13%-15%高增长率，这一点是很多城市所不可比拟的，这一点，国家的经济是否过热，不能一概而论，应该看地区的差异，这样每年15％左右的高速经济增长的地方，它的房价应该是在一个合理的价格。事实上深圳很多地方的地价是严重低估了，从深圳的总面积和总需求来讲，这个比例是严重失调。而且作为深圳这样一个区域性的经济中心而言，从远期计划上结合香港所谓“双城”的优势，我认为深圳的房价，在某些区域，或是热点地区可能更上一个台阶。

【搜房网】在这个时候是应该买房还是卖房?

【丘伟】从我个人角度来讲，这个时候正是买房的良机。从深圳而言，在这个时候业主的心理目标会放低，比较好谈价钱，这个时候正是给想买房的人制造一个好的买房机会。从某些尺度而言，很多业主会把这个税费加上去，但是另一方面来讲，加不加上去也是相对的，也有可能房价不会像以前坚守得那么固若金汤了，比较容易松口了，总价下调了，最后买家还是得到实惠。买家积累了很多客户，是等着房子出来，有很多人不看房就直接签合同。

从我的分析而言，政府会走更规范和更理性的道路，现在政策有很多不理性的地方。其实大家都在讨论，包括近期出台的一些细则，一些不合理的地方，政府会逐渐吸取大家的意见。我认为一个政策的出台，不是随意性的出台，而是听取多数人的意见，而这里面有一些非理性的东西存在。但是我相信最终的趋势会趋向一个合理化的方向来调整，不然的话，政府会失去它的公信力。现在老百姓处于一个非常尴尬的境地，好像是任宰任割，政府爱咋样，老百姓也无能为力。我相信随着社会的进步，决策层也会上到一个理性的决策这个角度来发展。

【搜房网】对于购房者来说是买面积更小的经济适用房还是买90平方米以上的豪宅?

【丘伟】这个我觉得还是要看需求，如果四口之家，90平米不够住，那当然希望买大一点。如果三口之家的话，也没有必要给自己增加无端的压力。

政府出台这个政策用意很明显，并不是限制真正买房的人，只是想限制作为投机行为的人，增加投资成本，降低回报。比如原来买100万的房子，首付20万，回报能够赚回两万到三万，从20万的角度来讲，回报率就是10％了。假设现在首付30万，那只能赚两万，那这个回报率就降低，投资者就会会考虑要不要这个钱继续投入到房地产。政府的目的就是想把这部分人挤走，让房价真正回落到现实，让真正买房的人能够接受。

现在政府出台一些相关的政策，包括90平米以上提高首付和征收营业税，这会使得一部分买二手楼的人转到新房上面去，新房的需求增加，会导致房价在短期内水涨船高。但是按照惯性来看，到2007年，购房不会像现在那么快，会放慢脚步。

认真回答记者问题

【搜房网】新政的出台能不能彻底打压房价?

【丘伟】现在政策导向是什么呢？就是根本性解决供求失调的问题，而非人为的把房价打压下来。新政的出台并不是打压房价，而是稳定房价，不要让房价增长过速，在产品结构性的问题上，要采取一些合理的方案和政策。近期政府出台的政策，也是干预过度了。

房地产有一个特点，所谓资源的不可复制性和不可替代性，比方说一个商铺的租金收益，只要是经济向好的情况下，经济增长处于良性循环递增，所以租金也是逐年递增的，价格也会逐年递增，包括住宅也是，住宅需求量增大，自然租金也会涨高。因为同一个小区总共就这么几百套房子，求租的人可能上千人，那你说这个租金能不涨吗？市场自然会作出适度的调节，我认为，并需要人为去干预，但是租金涨了，房价理应也会涨。新政的出台会把很多想买房的人逼向租赁市场，这样就造成了放租的房源供不应求，租金上涨，又造成房价上涨。

【搜房网】新政的出台对二手房市场将带来什么样的影响?

【丘伟】总体来讲，还是会影响成交量，但是我认为等到一些政策的明细化，具体细化了以后，整个社会的情绪都稳定下来，才会趋于合理的成交量。现在有一种说法，说楼市已经进入冬天。我就不同意思这个说法，何谓冬天、何谓春天？从政策角度而言，难道你们都认为政府会让这个楼市低靡吗？就要让楼价跌一半？第一，政府的本意是想挤走一些投机性的购房行为，让更多的房被想买房的人买到。另外一点，抑制过快上涨的幅度。但是目前的新政，我认为还是欠缺考虑，所以造成了二手楼的交易市场会萎缩，这样的话，反而会影响二手房的流通，也就直接影响到二手的放盘量。假设中间的交易成本太高，到最后会逐步影响二手楼的交易量，这样反过来又会刺激楼市。我认为国家最重要是让存量房大量地投放市场来刺激市场。一开始采取的手段不应该是增大成本，而应该降低交易成本；就像股市一样，试问一下，如果股市的交易税费也是5％，那还有谁会去买股票？还有谁去卖股票？都做股东了。目前股市的成交量那么大，是因为国家降低了很多交易税。

【搜房网】对阳光置业是否也会造成影响?签单会受到影响吗?

【丘伟】有些分行在成交量还是有影响，在5月份，成交量下滑了大概了两成左右，但是大部分都是在协调的过程中完成的，双方最后把它促成。

在未来的发展上丘伟还是充满信心的，根据目前整体市场的现状，阳光置业受到新政的影响，即使出现过起落也是市场自身调控的正常波动并没有出现泡沫现象。所以，深圳市场在未来的发展还是很值得期待的。

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责任编辑/sz_ershoufang

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