招商置业:警惕二手楼交易全权委托书引发的风险

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年6 月12 日招商置业

[摘要] 为了稳定房价促进房地产市场持续健康发展，政府自去年5月份以来实施了一系列的宏观调控措施。其中出台的营业税和调整征收契税的措施，对二手楼的交易产生了较大的影响。所谓上有政策，下有对策，为了规避因调整增加

“全权委公证托书”从法律性质上讲是一种委托法律关系，即委托人授权给受托人代为处理某些事务。根据《合同法》第四百一十条规定，受托人可随时解除委托。这种委托授权，即使是经过公证，委托人也可以通过合法的形式随时撤消委托。

目前，二手楼交易中由“全权委托书”引发的风险主要体现在产权转移风险及和司法诉讼风险两个方面。。

希望通过下面二个案例的阐述，提醒置业者对此风险加以重视。

关于产权转移的风险：

案例一：张×与李×是朋友关系，李×因资金周转需要将名下的一处正在银行抵押中的房产卖给张×。为了省下一笔税费，李×与张×办理了经公证的“全权委托书”，李×授权张×办理该房产的赎楼、领证、转让、收取转让楼款等事项。不久张×将该房产转卖给买家刘×。张×持“全权委托书”与买家刘X到产权登记中心办理过户手续时，因张×提供的“全权委托书”授权事项不完整导致不能与买家办理产权过户手续。

在此情况下张×只有找回李×重新授权或李×直接与买家刘X办理产权过户手续。而李×将房产处理完毕后已出国，张×一直无法与李×取的联系。最后张×与买家刘X解除了买卖合同并给与买家刘X一定的损失补偿。眼看两年的委托期马上就要届满，自己花钱买的房子还落在李×名下，还得整天担心房产某天会因李×有债务纠纷而遭查封。张×后悔莫及只怨当初因小失大，天天祈祷能早日联系上李×。

凭一纸“全权委公证托书”并不能表示，房屋的产权一定能顺利转移。因为二手楼买卖交易的过程所涉部门、环节较多，作为非专业人士的买家一般很难将所需要的办理二手楼产权过户所需的委托事项一一列示清楚。即使列示清楚了，也有可能因某些办文部门调整办文流程及增加办文条件致使代理权超出授权范围需重新授权导致原委托授权无效，无法进行产权过户。在我们国家，针对不动产均实行备案登记制，二手楼房产的过户也须到相关的国土部门办理备案登记，只有到国土部门办理了备案登记的房产才能受到法律保护。

关于司法诉讼风险：

案例二：李×将房产卖给陈×（实为投资客），陈×将房款一次性支付给李×，为省下一笔税费，陈×与李×协商，要求李×办理经公证的全权委托书。李×认为房款都已收到了，觉得没什么问题，同意了陈×的要求。

不久，陈×见所购房产有一定的获利之后，遂将房产卖给买家汪×，陈×收取买家汪×购房定金叁万。此时又有买家愿意出更高的价格购买该房产，陈×将房产卖给价高者。买家汪×获悉后，与陈×几次交涉，陈×只愿意退还定金叁万，汪×一怒之下诉诸法院。要求李×双倍返还其购房定金。

李×接到法院传票时，一头雾水，还不知官司从何而起。

李×虽事实上已将房产售予了陈×，事实上只是收取了卖房款，房产并没有转移至陈×名下产权仍是李×，由此房产交易引发的诉讼风险理应由产权人李×承担而不是陈×，但李×对陈×有追偿权。该案经法院审理后，判令李×双倍返还定金与汪×。李×随即向法院提起诉讼，要求陈×赔偿其经济损失与诚信损失。该案还在审理中。

房屋买卖的最终依据是权属转移条约，而不是公证，即使进行了公证，二手楼交易中未进行权属转移而发生法律纠纷的风险还是比较大的，在未办理过户前产权仍属卖方，因此，出现以上两种风险纠纷就难免了。

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