置业大讲堂二手房交易投资理财全攻略之网友问答

何柳丽：这就是我刚才说的为什么贷款超过原值，银行就要求送审。确实市场价已经上涨这么高，像很多人知道的蔚蓝海岸，当时4000多元，现在8000元。国土局为了规避风险，确定房价的真实性，就要求估价中心对房子审核，专业的评估机构去现场拍照，了解周边的物业。进行一个对比。可能评出来这个房子确实100万，你就送估价中心审核，如果审核通过就可以贷款80万。

网友：国土局不会认为你这个房子是明显避税吗？

何柳丽：很多人为了避税双方约定写回原价。现在国土局没有出台估价，以前国土局有自动估价，但是后来一段时间就停掉了。这一段时间都在讲要自动恢复估价。我估计这个政策很快出台。打个比方，这个房子原价50万，现在100万，你现在写回50万，国土局可能就以80万来算，这样你就避不了税。这个政策估计很快会出，到时候再想避税就很难了。

网友：各位专家，你们好。有没有这样的可能，在其他的国家或者在我们国内某些城市，房价上涨到某些程度后，确实因为某种原因能够抑制住。在国外已经有过这样的经历了。包括香港、日本房价到了一定程度就会出现所谓的泡沫，房价剧烈下跌。我们国家总体走势是一直上升的阶段。很显然肯定会有一个顶点。有没有人通过跟国外房价走势对比或者国内某些城市已经停止上涨的这种技术性手段做一个预测，某一个价格或者某一个时间价格可能会有一个止涨。

刘瑞：这个问题我解答一下。目前还没有这样的专家专门做具体的预测，但是2005年12月份《商报》出过这样的消息，他根据香港楼价进行比较，香港楼价目前是深圳楼价的8倍。在未来10年内，可能深圳楼价会和香港楼价同城。因为我们跟香港比较近，尤其2006年底西部通道的开通。可能慢慢的香港的市民到深圳置业，这样香港房价下调，深圳房价稍微上扬。深圳房价相对比较理性，不会出现上海、温州那些城市的房价，我们的房价是比较理性的增长，因为这是根据需求而来。市内对土地需求越来越大，而土地越来越局限了。而我们越来越增大，由300达到800万的居住人口，这样房价走势会慢慢居高，但是不至于高到香港房价目前的程度，而且是比较理性。

张俊：关于这一点，我补充一点。去年也好，今年也好，包括我们的房地产协会，我们很多东西都在学习国外。像物业税等等都是在学习美国等发达国家。这一点，我们政府有关部门在积极做努力。

网友：股票从去年年底跌破1000点，现在已经突破1600点，而房子从去年来说，增长远远低于股票。如果对一个投资客来说选择股票还是房子，哪方面上涨会更大？

张俊：如果97年以前，可能大部分人会选择投资股票，未来日子里大部分人会选择投资房地产。为什么房地产这么火爆？其实房地产投资当中很大比例是从股票转过来的。包括香港人过来投资，很多都是从股票中抽出来的。毕竟股票这个东西我们无法去预测，我们没有一个很具体的东西。他不像房地产是一个固定资产，简单来讲他是一个日常用品，是人人都需要的。股票不一定是。所以房地产是永远会保值兼升值，只不过附属物会有一些下跌。但是最起码不会贬值。但是股票不一样，股票今天升，不能预计明天会不会升。可能升停板，明天又跌个停板。房地产不会这样，如果没有很大的政策波动，不会有一个这样的剧烈波动。毕竟房地产是我们看得见、摸得着的东西，不像股票完全靠概念、意识去分析。像在座很多都是房地产投资者，我们看了一套房子，就可以直接想象到未来它将是什么状况。因为我们在投资过程中，我们首先选择他的地理位置、地理环境。这个潜力我们是一眼可看穿。我们还要对我们的国土规划、市政配套建设有所了解，了解了这些后，我们脑子里就会了解到这个房子的未来。股票不一定。股票的升跌不是我们能够把握的，庄家可能能够暂时把握，有时候他也很难做把握。

网友：股票上涨，很多房地产投资者会转向这块，那房地产会不会面临一个下跌？

张俊：跟大家说一个常识，炒股的输赢各半，有的人一夜之间富有了，有的一夜之间就一贫如洗了。但是我们回想一下投资房地产的，你听说有人赔了很多钱进去？我做了这么多年的，我还没有见到一个房地产投资者亏本，只是赚多赚少的问题。当然投资股票这个机会和危机是成正比的，这个就需要我们去观摩了。这个可能就是见仁见智。

网友：台上几位专家，以你们专业眼光分析一下深圳楼市包括楼价未来1、2年内会是怎么样一个走势？会跌还是涨还是什么趋势？

张俊：刚才投资分析我们就讲到，未来1、2年时间内，下跌的可能性不会很大。但是涨幅也不会很。这是相对平衡的，因为国家也在不停出台一些政策尽量使我们房地产市场更为理性。我们现在是很理性，但是我们要使得他更为理性，这是一个观点。02年蔚蓝海岸起来的时候，很多人当时认为他有泡沫，我们深圳是属于一个沿海城市，其实相对于杭州、温州、上海、北京，我们的房价还有很大的。相当于香港就更不用说了。其实目前整个深圳的均价都没有过万。所以他还是有一定的空间在里头。当然他到了一个顶就不会有太大的。深圳房地产可以讲在整个中国大陆来讲应该是走在最前列的，而且应该是最规范的。很多城市都是向深圳学习，所以深圳是一个榜样的作用。所以为什么政府这么关注。我想下跌的可能性不大，可能会持续上升，但是幅度不要奢望太大。

刘瑞：根据我的分析，我预测未来2年房价走势，2年前的房子，比如华侨城的假日湾、波托菲诺、锦绣花园、碧海云天，他们当时房价和目前的房价空间在3000-5000元/平米左右。其他楼盘也基本是这样一个增幅。未来两年后，他的涨幅应该在2000元/平米左右，应该不会抛离这个太多。指望房价比较平稳或者低于现在的房价几乎不太可能。

主持人（杨丽娜）：听了刘总的解答。我这里有一个疑问，现在房价上涨这么厉害，您能否给各位网友提供一个买房的时机？现在是否适合买房？

刘瑞：现在这个时间是属于比较好买房的时间，因为3、4月份成交是比较活跃的，但是进入5、6月份房价进入一个平缓期。到现在资金慢慢散发出去进行其他的投资，接下来很多业主会看到这一块。包括一些政策的出台。像刚才何总讲的，未来契税的增加、个人所得税、政策的调控，所以房价相对是属于比较平稳的，买房的时机是属于比较好的。

网友：如果作为投资者，我们的投资范围在广东省哪里机会会比较大一些？

刘瑞：应该是深圳、广州比较好。其他地区开发跟深圳需求不一样。深圳二手楼和新楼比例基本是50：50。像其他片区，东莞、珠海是以开发新楼盘为主、二手房为辅，这样的话，二手楼市场肯定不活跃。这样投资起来就比较吃力。不像深圳、广州市场比较活跃，房产容易出手。

网友：各位嘉宾，这里有一个网友提问。利率调整了，新的利率什么时候开始执行？这个问题可能问吕小姐比较合适一些。

主持人（杨丽娜）：另外我补充问一下，利率调整了，建行还有一个固定利率，但是据我了解固定利率标准还是高于央行提高的利率水平。我们贷款选择固定利率好还是浮动利率好？

吕意：第一个问题，如果对于新贷款的客户，4月28号以后贷款的客户我们从现在已经执行央行新的贷款利率。对于存量客户，分两种情况，如果2005年3月17号以前贷款的，对这部分客户我们是到明年1月1号起执行新的利率（2007年1月1号）。如2005年3月17号以后贷款的，执行新的贷款利率要明年对月对日，比如2006年4月27号贷款的，那么他执行新的利率要到2007年4月7号。等于现在我们仍执行的年调整。所以说，对于我们的存量客户应该可以放心，他有一个很长的宽限期。

我们现在执行浮动利率客户仍然可以享受建行10%的利率下浮，就是在人民银行基准利率基础仍可以给下浮10%的优惠利率。

关于固定利率、浮动利率如何选择的问题。目前建行固定利率的水平在这次利率调整中不作调整，其他银行这方面是作了调整。目前建行5年期固定利率水平是5.76%，十年期固定利率水平6.12%，这个利率水平和我们优惠利率水平大概相差0.2多，据很多专家估计，贷款利率已经走入一个上升的趋势。从2005年3月17号第一次调息，到今年4月28号又调息，很可能还会有这样的措施出来，所以说固定利率应该也是一个不错的选择。但是目前来说，这个固定利率仍然叫好不叫座，目前大部分客户还是选择了浮动利率。

相关新闻:

吕意:建行与世华地产推出二手楼购房直通车业务

何柳丽：买房按揭的小常识 最主要准备好首期款

刘瑞:怎样在第1时间淘到好房子及如何成交和议价

张俊：深圳市房地产三级市场行业趋势、形式分析

[直播]第四期置业大讲堂-二手房交易理财全攻略

置业大讲堂—二手房交易投资理财全攻略报名啦