何柳丽：买房按揭的小常识最主要准备好首期款

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年5 月15 日房地产门户-搜房网

[摘要] 何柳丽：各位搜房网网友大家好！下面我给大家讲一下按揭的注意事项，可能90%左右的人买房是要按揭的。我在这里讲一些小常识。很多人买房的时候就会想到自己首期款交多少，银行现在规定首期款最少2成，最高贷8成

做按揭的时候也要想好还款方式。现在很多银行有等额还款法、递减还款法、双周供还款法。你可以去银行了解，根据自己的情况确定还款方式。贷款利率每家银行都是一样的。按揭会产生相应的费用，一次性付款只需要交规定税费、佣金就可以了。贷款的话还需要付另外一些费用，比如有一个物业评估费，一般是几百元。还有一个抵押登记费。一般普通收100元。还有按揭手续费。银行还要收贷款印花税，费用是十万分之五。

再者，买房人做按揭的时候就要确定房产证想写几个人的名字。不要过户的时候再来更改。申请按揭时就需要确定。如果两夫妇的名字，必须两人同时都去申请。还有一些家庭可能想避以后的遗产税，可能会想写小孩的名字，国家规定18岁以下是没有民事行为能力，需要有监护人，如果你想写小孩名字也可以，就需要小孩父母公证处写一个公证书给银行、国土局。因为他没有民事行为能力，只能做抵押人，银行签字的时候就只能由父母代签。在他没满18岁之前，以后转售房产的时候还是需要监护人都同意。满了18岁后他就有权力处置这个房产。

对卖房人来讲，也有几个大家比较关心的。卖房人首先身份证明是需要真实有效的。另外，卖房人比较关心他的钱什么时候能收到。一般分两次才能收齐。第一次买卖双方到国土局进行递件后22个工作日就可以收到。房产安全过户到买家名下后，产权交易成功了，业主才能收取首期房款。有些业主说我房产证已经交了，为什么还不能拿钱呢？因为房产是属于不动产。如果你没有正式过户到买房人名下的时候，他可能因为你有欠债被法院查封，可能对方要求财产诉讼保全，那你这个房子就不能顺利过户到买家名下。这一点也是非常重要的。买卖双方自行交易的时候，我们一般都会讲清楚有这方面的风险。所以为什么说现在很多银行会协助大家做资金监管，包括大的地产都要求你的房款交给经纪公司保管，这对双方都是很公平的。如果不能成交，我们还会把钱退回给大家。也有一些情况，在过户中，买卖双方资料问题不齐全，也是不能过户的。以前我们也碰到很多这样的情况，特别很多大陆人移民到国外，身份证发生变更，这个手续办起来非常麻烦。一定要经过迁入国家的中国大使馆确认证明是同一个人，国土局才能成交。

第二笔款项，卖房人是需要买家做完抵押后15个工作日就可以收到银行放款。抵押完成后，银行两个工作日内放款给业主。只要到国土局办理了手续，大概要经过47天。这是国土局规定的时间。这是关内的时间。可能关外的时间还略有不同。

现在还有非常多的需要赎楼的情况，很多人卖房子的时候，他的房产证是在银行做抵押。你确认这套房子成交后，你就要把房产证赎出来才能去过户。如果你自己没有钱还款，也没有关系，现在很多担保公司提供这个服务，担保费收一个点，如果是关外的话，要收手续费。提供担保赎楼的时间会更长一点。如果你是业主，准备卖房，你这个交易已经签订成交的话，最好到银行签订一个提前还款的申请。如果你在合约没有到期的话，还款必须提前一个月申请。如果没有申请，可能就会影响后面的手续。这是卖方这方面的。

还有一种情况，现在贷款超过原值的，这种情况就要经过国土局估价审核后才能过户。这种情况南山、蛇口比较明显。比如原来房产50万，现在房产涨价了，涨到100万，按照100万可以贷80万，原来房价只有50万，现在要贷80万，这就远远超过要求。我们需要提交一个报告后，银行以送审报告作为标准贷款8成给你。

今天我讲的主要就是一些简单的小常识，希望帮助到大家，谢谢！

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