1%? 26%? 建设部急查40个城市商品房空置率情况

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年5 月9 日王红茹中国经济周刊

[摘要] 一边是增长的空置面积，一边却是买不到房子和房价高昂；而空置率1%与26%相差悬殊的数据，以及令人眼花缭乱的计算方法，更令消费者不知道该相信哪一个。建设部3月31日紧急下发通知，要求北京、上海、天津、广

建设部3月31日紧急下发通知，要求北京、上海、天津、广州等40个城市的房地局、规划局、建设局（建委）提供商品房供应和空置情况有关数据。

建设部新闻处相关人士向《中国经济周刊》证实，该部将对40个城市商品住房供应结构和空置情况进行调研、分析和评估。此举是为全面掌握商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据。

尽管该人士一再声称进行空置情况调查是他们日常的调查工作，应该平静看待这件事。但是近来，关于商品房空置率的争论却是空前激烈。

争论的起源是有媒体报道了一个所谓的“国家统计局最新数据”：中国的商品房空置面积达到1.12亿平方米，空置率达到26%；但一些学者质疑这个数据，他们以自己的计算方式，得出空置率 “不到1%”，“5％－14％”等诸多答案；随后3月16日，国家统计局发表声明，称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率26%的数据”。至此，“空置率”成了一个未解的谜。

空置面积增三成VS一屋难求

从去年6月开始，王延夫妇就一直看房，但至今依然没有买到。

“我们一直想在海淀区买一处价位在7000元左右的房子，澳林PARK国际公寓、乐府江南、水木天成、绿波·漫板等项目我们几乎都看过了，但是真正让我们满意的房子却没有，不是售价太高，就是位置不好、交通不便，有的还要等下一期开盘。”王延夫妇为买房，几乎跑断了腿。

北京市统计局相关资料显示，北京去年竣工但尚未卖出的新建商品住宅547.1万平方米，而商品住宅竣工面积2841.4万平方米，这意味着有近20%的新竣工商品住宅没有卖出去。该局2月24日发布的数据也显示：截至2005年末，北京市空置商品房累计面积为1374.2万平方米，比年初上升了31.6％。

让王延夫妇感到困惑的是：为什么这么大的空置面积，他们却找不到合适的住宅？

《中国经济周刊》在调查中发现，不仅是期房，甚至已经竣工一年的房子，都好像需要“抢购”。

位于西三环六里桥西北角的风荷曲苑楼盘目前仍在建设中，预计明年初建成。销售人员王先生告诉记者，该楼盘共11层，板楼，是150—260平米的大户型，房子均价8800元/平米。最便宜的是二层，8700元/平米；最贵的有9000多元/平米。不过现在能选择的只有2、3层，别的楼层都卖完了。“我们卖的挺快的，如果你这星期不定，下星期来我都不敢保证是否还有房。”

位于西二环的舒舍楼盘，去年5月份开始建设，今年初竣工。售楼处的郭先生告诉记者，他们销售的房子共8层，板楼，1、2层是商业用房，3层住宅的起价是7980元，8层的价格是8700左右。“8层一直没有拿出来卖，开发商打算自己留着。是否拿出来卖还未决定。但也只有3套房，面积在80多左右，具体价格也没有最后定下来。”郭先生告诉记者，现在能卖的是7层以下的住房，也只剩5、6套房了，而且还都是北向的。

“其实，空置面积高企是由很多原因造成的。楼市供应的产品结构与购房者的购买需求存在一定的差距是一个重要原因。”一业内人士告诉《中国经济周刊》。

空置VS涨价

随着空置面积增加的还有持续坚挺并不断上扬的房价。

北京市2006年1-2月房地产市场运行情况显示，全市商品住宅预售交易平均价格6776元／平方米，同比上涨了997元／平方米，涨幅17.3%。即使与去年全年的平均价格6725元／平方米相比，每平方米也上涨了51元。

国家统计局的统计数字也表明，1月份，北京新建商品房价格仍然以8.4%的同比增幅成为当月房价上涨最快的特大型城市；2月份虽势头稍弱，也保持了7.3%的高速度。

“从宏观上来讲，一定是供给和需求决定了目前的市场价格。”中国房地产协会副会长顾云昌告诉《中国经济周刊》。建设部政策研究中心科研部部长文林峰也持相同观点：“房价上涨，肯定是需大于供。大家也都看得到，好多新楼盘没等开卖，就没有了。”

中国社会科学院金融所研究员易宪容对此却不能苟同，他有些激动地告诉《中国经济周刊》：“首先，在土地、租金垄断的情况下，住房就不是由供求关系决定的，房价肯定上涨；其次，住房预售制度也会导致房价上涨。因为预售制度的存在，开发商先卖出一部分，在成本和利润赚够以后，就把剩下的房子囤积起来，然后等着价格拉高。如果住房预售制度一取消，开发商肯定死掉。”易宪容表示，政府如果采取宏观调控工具，比如把利率调高三个点，房价肯定一下就能掉下来。

空置率有几种算法

事实上，关于空置率的争辩一直是近期的热门话题。争论的焦点就在于对空置率的计算方法见仁见智。

按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产（包括报告期新增量）的比率。也就是，把目前待出售、待出租的各类房地产作为分子，把全部房地产（包括增量和存量）作为分母计算出来的。而现在我国流行的空置率计算方法是，把累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和得出的。

正是由于计算方法的不同，才造成了空置率1%与26%的悬殊差距。而在采访中，中国房地产协会副会长顾云昌向《中国经济周刊》介绍了另一种计算方式。

“我国现有城镇人口约5.6亿，每人按26平米计算，我国存量房屋住宅大约是145.6亿平米。根据2月27日央行发布的2005年第四季度中国货币政策执行报告，截至2005年12月末，我国的商品住宅空置面积是8319万平米，这样算来空置率只有0.57%（用空置面积8319平米除以存量房屋住宅是145.6平米）；再加上老百姓手中没有卖出去的空置房（估计是商品住宅空置面积的两倍），这部分的空置率算出来是1.14%，两部分加在一起是1.7%左右。”顾云昌表示，空置率计算应该分为商品住宅空置率和商业营运房的空置率，从目前看，我国商品住宅空置率不高，而商业营运房的空置率比较大。

对于上述算法，易宪容认为：“国际上没有类似中国计划经济时期的分配住房，不能把计划经济时期住宅房算进去，当时没有商品房，更没有进入市场。中国有中国的国情，不能套用国际标准，如果要统计，一定要有一个基准。”

易宪容告诉《中国经济周刊》，我国现在80%的房子是计划经济下国家分配的，不属于商品房的范畴，用现有空置房数量除以三年商品房净增额，还是比较符合中国国情的。“目前流传的26%之说还是有依据的。”

对于房屋空置率问题，建设部文林峰告诉《中国经济周刊》，“建设部目前还没有空置率指标。空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的部分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。建设部掌握的也只是国家统计局公布的空置面积，空置面积只是一个绝对数量。”

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责任编辑/sz_ershoufang

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