星彦视点:房价高涨牛市心理定势力撑二手房价格

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年4 月27 日余绵电洪文浩郑永祥星彦地产

[摘要] 据深圳二手房交易网数据，3月份全市二手住宅（不含别墅）挂牌均价为7365元/平方米，而官方最新统计数据，一季度住宅新房成交均价8126元/平方米，两者仅有10%的价差，二手住宅价格之高企由此可见一斑。

从我司房源来看，除楼龄10年以上的老旧产品价格相对稳定外，其他每种产品的价格均在上涨，特别是楼龄3年以下的准现楼，以及3-5年的成熟社区，挂牌价格上涨的速度相当迅速，一些个案的挂牌价甚至达到原购价的2倍。

新房价格的飞涨值得警惕，而二手房的高价运行，也同样值得深思。房地产三级市场主要为实现物业的再流通而服务，与二级市场不同的是，不仅它的需求方是社会个体，其供应方也是社会个体，这也使得三级市场的供应与需求具备更大的弹性空间，受消费心态的影响也更为明显。通过研究发现，卖方牛市的乐观心理主宰目前市场，并已形成一种心理定势，左右供求关系，对目前二手房价格起到了关键的支撑作用。

2003年之前，新房转入二手房的价格走势一般是下沉式的，就如电脑和手机，客户买房一般是自住需求，对于能因此而获利基本不报希望。而2004年下半年开始供求关系发生逆转，一手房价格大幅上涨，二手房价格也水涨船高。“天时”的变化使得之前购房的客户在不经意间忽然赚了大钱，突来横财，这期间最为典型的楼盘当属四季花城。根据心理学的知识，获得没有想到或者不应得到，而实际很想得到的奖赏，就会对当事人产生激励作用，使其重复之前的行为，且对这一行为充满信心。由此产生了大批的二次置业和多次置业群体，此时他们购房已经带有一定的乐观侥幸心理，较为关注物业的升值潜力。

2005年节节攀升的二级市场价格在不断考验消费者承受力的同时，也为三级市场带来了显著的财富效应，消费者对物业再流通的保值和投资功能的重新定义与认识，从二级市场到三级市场的过程成为一种社会财富重组的机制。有相当一部分消费者将住房作为“原始股”、“潜力股”进行投资，以期获得深圳未来经济快速发展的“分红”，以至于有消费者一掷千金，几十套几十套的购买，也有经济能力弱一点的消费者四处筹钱想要趁早买多一套房。这一部分客户成为三级市场的主要供应方。此时以上经验的积累形成三级市场卖方的牛市心理定势，对未来信心爆棚，以至于有些客户出现明显的惜售心态，将挂牌价格一改在改。

而买方在“地荒论”，“房荒论”及卖方强势心理的环境压迫下，对未来房价也形成了一种“持续看涨”的心理定势，加剧了他们的焦虑感，普遍存在着较为悲观的“恐高”（恐惧价格的持续走高）心理。大批之前的弹性需求提前成为刚性需求。由于新房供应有限的原因，自住买家开始徘徊在二三级市场之间，焦虑的寻找合适的房源，二三级市场的客户群日益重叠。据我司成交数据，目前客户青睐的房源主要为楼龄在1-5年的成熟社区，占总量50%左右。这些楼龄较短的的房产，由于其相关的配套齐全，户型结构舒适合理，在市场上成为被追捧的对象，价格一路走高。而购买客户大多具有一定的经济能力，追求品质生活，他们在面对二级市场的价格走高且发展商惜售的趋势之下，被动的选择在价格方面优惠于同类型产品的二手楼。这批客户的需求成为高价二手房的主要依托。另外，楼龄在6-10年的产品，其位置以及区域优势随着城市化建设的加快，开始彰显出来，加上价格实惠的原因，成了经济能力有限的首次置业者的心头之好。

综观后市，对财富增长的狂热预期正在深刻的改变着消费者原有的消费心态，这种心态的日益根深蒂固将带来三级市场的繁荣，并将在未来较长的时间内左右三级市场的发展。但在牛市的疯狂期，价格的维系因素是脆弱的，由于地产本身存在着太多的矛盾，许多事情均在较大的变数，消费者必须加强风险意识，以更好地进行自我保护。

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责任编辑/sz_ershoufang

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