一线铺租金走高深圳市中心区商圈投资价值优厚

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年4 月26 日深圳商报

[摘要] 随着商铺售价整体上升与深圳经济持续保持强劲增长，租金价格在第一季升幅持续，最为显著的是南山与关外地区，升幅达到20％，主要原因是去年未有受第一波的租金上调影响，偏低于市场价格，现时只属调回市场水平。其

东门商圈：长线投资为主

东门区一直是深圳主要的购物娱乐重心，因此特别得到投资者的青睐，主要以中长线投资收租为主，其平均回报率约为5—7％，业主一般看好该区升值潜力，因此放盘量甚少，大部份业主要求有更优质位置替换才愿意卖出自已持有的物业。以人民北路一商铺为例，其面积约为50平方米左右，业主在2005年年中以630万元卖入，到年底以720万元卖出，持有半年左右便升值接近15％，在2006年首季面积与地段相约之商铺，更以820万成交，与2005年中相比升幅更超过30％，回报率约为5.5％，虽然回报不高，但买家看好后市，所以购入作长线投资。

现时，大部份业主预期租金将会大幅上升，特别在2003年非典时期所签下之低价租约，相信于今年租约到期后将全面调升，预计租金全年升幅可达30％以上。

华强北商圈：售价租金维持高企

华强北商圈之商铺盘源一向稀少，鲜有业主愿意放卖，供应量少但需求多，故售价与租金一直维持高企，回报率能稳定保持于5—7％之间，以华强北路为例，上一季度之租金升幅更达至25％，平均每平方米之租金已到达1500元之水平。特别是华强北正街的供应量更为罕有，以大业主持有为主，只租不售，但由于位置极佳，为各大商家争先抢租之首选，造成现时市场有市无价，租户极难在华强北路找到合适铺位，顶手费动辄需要10万以上，间接令到华强北商圈慢慢向外扩展。

由于该区租务持续旺盛，吸引不少投资者抢购该区商铺，以地铁华强路站出口旁之国际科技大厦地铺为例，其原身为大厦停车场，经补地价后改建为多间大面积街铺，每铺约100平方米左右，2005年年中的售价约为每平方米6万多，近月之成交价已超过每平方米8万元，数月间升幅达3成从上。

一线商圈最受买家追捧

现时商铺买卖仍然以一线商圈最受买家追捧，一些较为熟悉的购物热点如东门及华强北等，平日人流大约是30万人次，节假日人流更高达50万人次，跟广州北京路商圈人流相若，而东门的节日人流更远高北京路10万人次，而两地05年的居民人均收入相若。由此可见，深圳的东门及华强北潜力不比广州的北京路逊色。现时深圳东门、华强北商圈租金每平方米约1200—1500元，跟广州北京路铺租每平方米达3000元以上比较，仍有大幅上升空间。市场人士相信，未来数年深圳东门、华强北商圈铺租升幅将达1至2倍。

另一方面，深圳具有优越的地理环境，与香港仅一岸之隔，是国内及香港各大品牌商家北水南调、南水北调的首选。作为港人熟悉的购物热点东门及华强北，也成为此类商家选址的首选。

售价方面，目前一线铺位售价每平方米约10多万到20多万之间，回报率大约为5—7厘。但因大多业主看好商铺升值潜力，放盘相当之少，东门最旺的解放路步行街、人民北路、二横街、立新路等地段，出售的街铺数量不到10％，华强北商圈大概半年到一年时间才有数个零星街铺放售。

商场商铺投资价值优厚

随着各大品牌抢占一线街铺，导致一线街铺租金不断走高，大多个体经营户及小本经营者渐渐无力承受太过高昂的街铺租金，部分商户开始转向租用一线商圈的商场铺，例如东门商圈的九龙城广场、旺角广场、中威商业广场、西华宫购物广场、百达地铁商城及南塘商业广场等，而位处罗湖关口旁的罗湖商业城及华强北的赛格电子市场亦交投亦十分活跃。以上地区之优质商场物业以购物中心为主题，具有大量年青消费人流，而且租金只需数仟元起，非常适合小本经营及创业者。赛格电子市场的交投也十分畅旺，场内每天数万人流可伸延至极高楼层，最近成交商铺以6—8层为主，9—10层商铺亦将于短期内开业，低楼层之商铺已甚少放盘，属于商场物业中较为罕见的现象。

商场铺因租金与售价均比街铺低很多，金额较少，因此当一个商场成熟后，租金与售价均可有较大升幅，相比街铺可有更大的升值百份比。优质商场物业于租约到期后一般可有30—50％升幅，个别物业甚至有100％以上的租金升幅，因此售价可于短期内上涨30—40％。以东门百达商城一成交为例，原业主于2005年底买入商场负一层一商铺，价格为55万元，买入时租金为每月3000元。该物业在今年年初租约到期后以每月6500元再次租出，并随即以80万元转手卖出，数月内租金升幅超过一倍，售价亦上升超过4成，成交后新买家仍有9.75％租金回报。华强北某一地铁商场开售，开盘前数天已有近千人排队认购，到正式开售当天数小时内便将近9000平方米商场商铺全部售磬，由此可见深圳商场铺市场异常火热。

选择商场铺与选择街铺不一样，重点不单是该区人流及交通，还要留意商场整体的规模与后期管理。若策划得宜，具有主题性，消费人流自然会涌至，租售价值亦必跟随上升。相反若没有规划及管理好的商场，就算是位处再好的位置，亦无法旺起来，租务市场不活跃，回报自然相对低。

相关新闻:

二手商铺市场“紫气西移” 南山龙岗成投资热点

深圳楼市上涨幅度引领全国应慎重投资冷静置业

国八条一周年上演"土地神话" 房地产价格涨不停

易宪容:必须警惕防止误判当前国内宏观经济形势

买二手房不要误进“陷阱” 房子买不成退钱不行

责任编辑/sz_ershoufang

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]