尹中立：特殊价格形成机制作用导致房价难稳定

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年4 月19 日新京报

[摘要] “从各国的经验看，房地产市场的“软着陆”，只是市场各方充满理想主义的期待，现实中的房地产市场是不可能实现软着陆目标的。正是房地产市场特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城

正是房地产市场特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，导致泡沫产生；而一旦房市的价格拐点出现，市场会出现恐慌性抛售的局面，房价会雪崩，市场信心丧失，需要很长的时间才能修复。”

2005年4月份开始的以“稳定房价”为目标的房地产调控已经满一周年了，从统计数据看，当初“稳定房价”的目标并没有实现。很多城市的房价不仅没有“稳定”，反而加速上涨，北京的年涨幅达到了20%.

现实中的房地产市场很难实现软着陆目标

为什么稳定房价的目标难以实现？

我们首先从房地产市场的价格形成机制说起。房地产市场与一般商品市场是不一样的，对于房地产而言，正常的“需求”当然是居住、办公、商业等，但它除了可以满足人们居住等消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：一个是消费需求，一个是投资需求。

正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。

如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。

投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”

但是，投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。

对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说，就是如果最近一段时间市场是上涨的，那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，市场价格会进一步下跌。

因此，我们简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。

如果已经出现了泡沫，应该当机立断

正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，导致泡沫产生；而一旦房市的价格拐点出现，市场会出现恐慌性抛售的局面，房价会雪崩，市场信心丧失，需要很长的时间才能修复。

从实证的角度看，对我国的房地产市场的波动规律的描述还缺乏数据支持，为此，我们用香港的数据来说明房价、租金及交易量之间的关系。1996年至1997年初，香港房价在一年左右的时间里，房价几乎翻番，同时的交易量从每月不到10000宗迅速增加到1997年初的25000宗，也增长一倍多。但1997年下半年以后，房地产泡沫破灭，房价指数从100点迅速下滑到50点以下，交易量也从最高点的每月25000宗下跌到5000宗左右。

从1996年以后香港房地产市场的波动看，住房市场很容易出现暴涨暴跌的局面，这就是房地产市场的波动规律。

从世界各地的经验看，房地产市场的“软着陆”，只是市场各方的充满理想主义的期待，现实中的房地产市场是不可能实现软着陆目标的。

因此，当需要对房地产市场进行调控时，如果硬性追求“软着陆”，那么，调控房价的行动就很难成功。这是房地产市场的价格波动规律决定的。当已经形成了价格上涨的趋势之后，市场只有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下跌，不会出现第三种情形。对投资品市场的调控没有两全其美的事情，如果不让市场出现暴跌，惟一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫，应该当机立断，否则泡沫会越来越大。

时下，面对钢铁等行业的产能过剩，对房价的调控似乎已经陷入了两难境地：如果对房地产市场下狠手，则部分行业的产能过剩会更加突出；如果不对房地产行业下狠手，社会矛盾会不断激化。但笔者还是有一个最好的选择，那就是大幅度增加经济适用房和廉租房建设。

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责任编辑/sz_ershoufang

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