06深圳置业十大谋略 品牌地产中介破解买房难题

2006深圳春季置业十大谋略

俗话说：一年之计在于春。进入3月，深圳楼市开始萌发春季独有的活力，各大片区均有一些楼盘在摩拳擦掌，准备以最好的姿态接受检验。深圳特区报地产部也推出系列活动，展示“2006深圳春季旺盘”，第一时间向大家呈现最新的楼盘信息。与此同时，本报地产新闻部还特别邀请深圳十大品牌地产中介的资深专家，为置业者提供春季置业的指南。

谋略

1

理性置业安全供房

针对当前房地产市场的变化趋势，制定一个比较周密的投资置业计划，对于消费者来说非常有必要；而在规划“狗年”的置业计划当中，需要关注或者遵循的原则应该从安全和理性的置业角度出发，主要包含以下三个方面：

首先，要把握楼市的整体行情。2006年，特区内总体供应总体来说有所加大，但并非“井喷”；而特区外的供应量增长比例相对较大。对于消费者来说，购买楼盘以自住为主的，要充分考虑自身的承受力，不应一味追求大，要回归到理性。

其次，对于深圳的消费者来说，要改变特有的一些消费习惯，改变骨子里“新”的情节，拓宽居住的思路。具体来说：特区内的楼市经过二十多年的发展，不论是二级市场还是三级市场，在社区、产品、环境、配套等方面都比较完善，在考虑自身经济承受能力的基础上，置业者可以考虑购买二手楼。

最后，当购房者看中了自己满意的房产之后，将会涉及到房款的支付问题。今年的金融贷款，相比以前有了更多的选择渠道，既可以选择固定利率，也可以选择浮动利率。在没有新的消费热点形成的时候，利率上浮的空间可能性不大。这时，采取浮动利率风险会更小。

谋略

2

明确用途有效置业

所谓安居才能乐业，但不能为了安居而背负沉重压力。当你确定购房时，一定要仔细分析家庭收入、开支情况，全方位地衡量实际经济能力和偿还能力，切忌冲动置业。不然，除了购房的三成首付款外，还有各种税收及不可预见费、银行利息等等，都将给你带来不小的经济压力。

要买房置业，首先要明确自己购房的用途。若是用于长久居住，购房时就要结合家庭所需，考虑地段、交通、物业、配套设施、小区环境、产权期限、房屋面积、开间布局及朝向等等。

若是作为周转房，则建议购置二手楼。一般来说，二手楼相对新房价格便宜些，还可根据实际情况，选择30－50平方米的小居室。

其次就是结合自己家庭、工作所需选准购房区域。如今，罗湖作为老城区虽交通便利，但容积率高，加之所建楼盘因年代较早，其功能、小区配套环境等不尽如人意；福田区作为深圳城市中心区的开发地段，房价较高，但规划及配套等完善；近几年南山区因其绿化、规划等优势，吸引了更多的置业者，房价也处于上升通道。

近年来，房产开发商纷纷在龙岗、宝安、盐田等进行大规模开发。而政府正在实施的“七横十三纵”交通规划，无疑为更多看好关外的置业者提供了更便捷的交通。

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3

把握大势理性投资

一个区域市场房价的走高，除了总体市场走势外，主要与轨道交通或新规划、拍卖地价格、指标盘价位置拉动这三个因素相关。

基于以上原则下面做一些投资推荐：

1、宝安中心区。规划手笔最大和政府投资力度最大的区域，已成为南山市场的有力承接，在新的指标盘未入市前，目前的在售楼盘是很好的投资选择。

2、梅林关口和二线拓展区。金地梅垅镇将成为区域新的指标盘，带动区域价格提升。目前可密切关注区域在售的优质楼盘。

3、龙岗中心城。目前土地市场的主要供应区域，上月28日中心城荔枝园地块拍出了3781元／平方米的高价，预期未来区域市场会有强劲上升。

4、南山中高档市场。南山目前是市场供求关系最紧张的区域之一，下半年将会有中信红树湾3期、浅水湾等指标盘出现，预期前者价格在15000元／平方米以上，后者应在12000元／平方米以上，与此相比，红树湾、南硅谷一带的尾盘和二手房将有巨大的上升空间。同时，蛇口东填海区入市楼盘的价格将普遍在万元以上，目前购买区域楼盘将有很好的前景。

谋略

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成功置业要看清大势

2005年的房地产调控政策在2006年将继续推进，且深圳2005年又重拾商品住宅均价的全国冠军，其压力前所未有，因此高压调控不可避免。

房价是老百姓最关心的焦点。今年房价的走势要从短期和长期两个方面看，而各种影响因素最终将通过供求关系来确定。从长期看，土地资源的瓶颈将制约市场供应，而经济的发展和居民收入的提高将带来持续的需求，从而推动深圳房价持续上升。短期内的房价暴涨是市场非理性的表现，是供求与房价相互裹挟的结果。在了解了调控和房价的形势后，置业可以有如下选择：

对于购房作长期自住者，只要有购房实力，何时买入不是问题，因为深圳还要长期快速发展，房价持续上升是毋庸置疑的。

对于投资者，如果是短期高回报，那就是投机了，现在不是时候；而希望获取稳定和长期回报的，则要选好品种。

对于投机者来说，还是尽快收手，调控政策已经限制了快进快出的空间，现在买入大约一年半后才具备出售的条件，说不定那时正处在回落期，不亏本能打个平手就不错了。

谋略

5

关外新房潜力可观

毫无疑问，对买楼者而言，纵然遍地琼楼玉宇，但最适合你的也不过那几处。

今年，无论是供应区域还是产品结构，深圳的新建商品房将呈现出百花齐放的均衡态势，这将极大地丰富置业者的选择范围。

2005年销售面积位居全市前两名的宝安和龙岗区，今年除继续有相当数量的普通商品房面市外，中海、振业、招华、深国投等企业还将推出数量庞大的别墅类高端产品，关外地产将不再仅仅满足于单纯的居住需求，转而步入多元化的全线产品时代。

在地铁建设、路网改造等一系列紧锣密鼓的市政工程促动下，宝安龙岗片区的居行环境正日新月异。虽然2005年两区的新房涨幅均在27％以上，但未来的升值潜力仍然显而易见，只要迈过“关外概念”这一心理门槛，两个区域当前相对较低的房价数值不失为较佳的置业理由。但由于关外面积广袤，不同个盘的环境、乃至交通配套、产品质量等差异巨大，建议购房者切实衡量自己的真正需求，取舍之余，选择合适的才是最好的。

而在特区内，罗湖去年的新房涨幅不过3％，均价已在福田、南山之下，地产价值可见一斑；尤其是火车站、水贝、布心等地铁沿线片区的物业，既有轨道交通的从容，价格也极有优势。而倘若需要闹中取静，或者对社区规模有特别要求，南山和福田的可选择范围则更广。

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投资商铺持良好心态

商铺投资近年来受到越来越多投资者的追捧，其中不乏众多投资经验丰富的专业投资者。与其他投资品种相比，商铺投资回报率相对较高，投资风险也相对较低。

商铺所在地段、商圈成熟度、片区发展前景及交通易达性是影响商铺投资价值的主要因素，对商铺投资者而言，选择投资商铺不能只看单一因素，而是应该综合考虑。

另外，商铺投资者还要有好的心态，允许市场前几年“守业期”的存在，即给商家一定的前期盘活空间，赋予市场做旺的动力。

一般来讲，经过几年市场培育期后，商铺从“保值期”过渡到“升值期”，商铺投资价值会逐步攀升，投资回报有望达到预期。所以说商铺投资不能只看短期收益，而是应该看重中长期收益。

商铺投资是一个比较、分析的过程，希望广大投资者能够理性面对投资市场，作出合理选择。

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7

首次置业多关注“价格盆地”

近年来深圳房价持续上涨，影响最大的是首次置业的中低收入阶层。深圳2月份二级市场楼市均价已达7836元／平方米。在此情况下，工作年限较短、积蓄不多的白领阶层首次置业一步到位的难度加大。

按市场上的薪酬调查数据，大学毕业4年左右的白领阶层，月薪在3000－5000元占大多数。我们因此假定夫妻双方家庭月收入为8000元左右，银行存款在20万元以内。理财专家建议购房月付贷款按揭额不应超过月收入的40％，按此计算，此类家庭月付能力在3200元以内。按照7成15年按揭贷款计算，此类家庭比较适合购买总价在60万元以内的房子。

按照这种支付能力，如果是坚持在特区内置业，可以关注一下特区内一些处于“价格盆地”的尾盘及二手房。这些房子大多在深圳上一个房价低谷期建成或者入住，将来价格下跌的空间极小，但是升幅却可能因周边新楼盘的拉动而颇为可观。保守估计，深圳房价将以年5％以上的升幅上升，4年后，升幅将达到21％左右。

罗湖的布心片区、宝安南片区、华丽环岛周边，福田的众孚、红岭、景田甚至中心区附近的岗厦等地都可以找到合适这些条件的房子。南山区有一些同类楼盘也可考虑。有心人士需要经常留心观察比较，相信可以找到适合自己的房子。

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买房“眼观六路”买房安家是大事，精挑细选是上策。

首先，要看看周边社会环境，从市区国土规划部门了解周边未来的城市发展状况，并明确买房用途与适用房型。其二，要综合考量利弊因素，了解周边的设施，如学校、商场、交通、邮局、银行以及社区的配套设施，如商场、幼儿园、体育场是否齐备。其三，注意绿化率、容积率等指标，开发商承诺的绿化面积是否兑现。其四，物业管理诚信度，每月每平方米管理费是多少钱，还有什么其他费用。最好还是选择品牌物业。其五，房子的朝向，采光是否充足。物业朝向及实用率也要严格把握，一般情况下的家居安全，有无重大污染及噪音影响家居空气和正常生活，不要因价位低而冲动购买。最后，落到实际问题：使用面积多少，算算细账，使用率是多少。

另外，还可以以年龄层进行区分：新婚夫妇应购买社区具备配套性较全、安全措施较佳的物业，可以弥补家庭计划无经验的缺点，适宜房屋月供在2000－3500元的居住条件；需求教育型的家庭，应选择公共教育和离公共车辆较少的环境，随收入稳定可选择较宽敞而且社区较大的居家位置。谋略

9

区域置业特色各异

2006年深圳各区域楼市特征进一步个性化，不同区域将通过其鲜明的区域特征吸引不同的置业群体。

罗湖区：2006年步入复苏期，旧城改造项目正处于酝酿中，会为未来带来新增供应量。

福田区：2006年片区已定型为CBD行政办公区与高档居住区形象。作为离CBD最近又具有城市景观资源的福田是高端客户置业投资的首选。

南山区：2006年将有大量中高档大盘进入，同时随着西部通道逐步建成，居住功能从较为单纯的居住商业型向商务旅游高新产业居住复合功能转变，价格有稳步上涨空间。

宝安区：在城市规划与交通建设的推波助澜下，宝安中心区、龙华二线关、尖岗山将吸引全市中高档置业者的眼球。

龙岗区：2006年龙岗将以坂田、横岗、龙岗中心城区为代表，以品牌开发商的持续性开发进一步提升片区总体形象。龙岗片区也将快速从工业与居住功能混杂为主转向集产业、居住、休闲为一体的高档片区发展。

盐田区：2006年盐田区将进一步发挥其资源优势，建立深圳高端别墅与度假产品的标杆，不但吸引深圳区域的客户，更成为深圳顶级豪宅的名片吸引国内外高端客户。

谋略10置业关外选择更广事实上，在2005年或更早，就有部分白领冲出关口，到关外置业。现在，关外楼盘的价格亦是水涨船高，不过，对于普通置业者来说，关外置业仍是一个很好的选择。

在关外，率先热起来的龙华片区、布吉片区、宝安新中心区已经或正在成为普通白领置业的首选区域。2006年，这些片区即将面世的新盘众多，产品多元化，需求者可以有多种选择，在价格上，购房者选择的范围很大。

龙华楼市发展势头一直很强劲，除本地需求外，龙华是福田、罗湖白领关外置业的首选，随着地铁四号线规划及对未来交通改善的预期，龙华楼市后劲发力，今年市场需求持续旺盛，推出量将高达120万平方米。

布吉是慢热起来的楼市区域之一，目前整体均价在4500元／平方米左右，2005年以100多万平方米的推盘量成为深圳楼市的焦点，2006年，布吉楼市的推盘量将在130万平方米左右。

凭借开发商与政府合力打出“品质”牌而迅速崛起的宝安新中心区，目前楼市均价已突破6000元／平方米，2006年总推盘量接近100万平方米。

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