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http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2006 年1 月20 日 余彦君 晶报
●贷款时间超过10年可采取“固定+浮动”组合，提前还贷要收违约金
昨日(19日)，建行在深圳首推个人住房固定利率贷款业务，深圳也是建行总行在全国试点此业务的第一个城市。只要市民没有不良信用记录，建行可按利率下限执行。不过，固定利率房贷期限最长只有10年，贷款人要贷款20年，须将固定利率和浮动利率进行组合。
固定利率房贷分三档
昨日，建行总行“住房金融与个人信贷业务工作会议”在深举行。会上，建行总行宣布，在深圳率先试点固定利率房贷业务，理由是深圳市场环境好，建行深圳分行创新能力和业务管理在全系统内较强。
在建行之前，光大银行已在上海等地推出固定利率房贷。不过，光大银行在深圳暂时未见动静。建行深圳分行“突然”推出固定利率房贷无疑会占据市场先机。自2004年底央行首次对个人住房贷款加息以来，市场普遍存在加息预期，借款人越来越关注所面临的利率风险。“从我们的市场需求调查结果来看，有60%的市民表示可以接受固定利率房贷。”建行深圳分行个人贷款中心有关人士称。
据了解，此次建行推出的个人住房贷款固定利率产品包括3年期、5年期和10年期三个期限档次，每档都设有一个利率区间，分别为5.64%-6.0%、5.76%-6.12%、6.12%-6.48%。“设定利率区间，银行可以根据客户资信状况，采用不同利率标准。不过，只要客户没有不良信用记录，一般都可享受下限利率。”建行深圳分行个人贷款中心有关人士称。
加息周期固定利率划算
据介绍，固定利率贷款的好处就是，只要贷款合同签下了，在贷款期限内，即使将来央行加息，个人也是按照固定利率来还贷款。
以一笔50万元的10年期贷款为例，从办理按揭后第二年开始，如央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利率为7.245%，而10年期的固定利率为6.12%,10年下来，固定利率可省31300元。
不过，这只是一个假设。同样是假设，如果未来10年央行没有加息，那么固定利率房贷的利息就会比浮动利率贷款多。
比较三种档期的利率可看出，浮动利率贷款3年期的基准利率为5.76%，现在银行一般按9折执行，实际利率为5.184%，而固定利率下限则为5.64%；浮动利率5年期的实际利率为5.85%×0.9=5.265%，而固定利率则为5.76%；浮动利率10年期贷款的实际利率为6.12%×0.9=5.508%，而固定利率下限为6.12%。三档利率均比同期浮动利率目前的利率水平高10%左右。
银行业内人士认为，10年之间，利率肯定会发生调整，但具体何时调很难预料，加息周期，固定利率房贷才能真正起到归避风险的作用，反之则不划算。从这个角度来看，选择固定房贷利率同样存在一定风险。
与浮动利率贷款组合
建行的固定利率房贷最长期限只有10年，但大多数普通购房者选择的贷款期限在20年以上，因此仅依靠固定房贷利率，很难完成自己的购房愿望。
“其实，固定利率贷款可和浮动利率贷款进行组合。”建行深圳分行个人贷款中心有关人士介绍说，一笔20年的贷款，有三种组合方式，一种是“3年固定利率+17年期浮动利率”，第二种是“5年固定利率+15年期浮动利率”，第三种是“10年固定利率+10年期浮动利率”。“这三种组合都是固定利率在前，浮动在后。至于选择那种组合比较好，很难做比较，关键在于市民自己对未来利率走势的一个判断。”这位人士称，如果5年后加息周期结束，选择5年固定利率就划算。另外，固定利率期满之后，市民也可以根据当时的利率水平，继续选固定利率贷款，也可选浮动利率贷款。
由于固定利率贷款将利率锁定，银行存在一定风险，因此，在利率固定期内，市民无论是一次性还款还是部分提前还贷，都需对按提前还贷的金额按一定比例交纳违约金。不过，建行深圳分行没有透露违约金的收取标准。此业务对那些有提前还款打算的人来说，还应仔细掂量一番。
固定利率房贷
指在贷款合同约定的期限内，贷款利率不随人民银行利率调整或市场利率的变化而变动的固定利率个人住房贷款。(余彦君)
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