紧盯包工头·跟着地铁走：龙岗购房之完全攻略!

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年12 月14 日半求半求房地产之窗

[摘要] ■“十一五”期间，龙岗土地年消耗占全市64%半求得到最新消息，《龙岗“十一五”土地规划》（以下称《规划》）已通过专家评审，并提交上级批准，按照一般惯例，上级基本都会批准。《规划》到2020年，龙岗区建

半求得到最新消息，《龙岗“十一五”土地规划》（以下称《规划》）已通过专家评审，并提交上级批准，按照一般惯例，上级基本都会批准。

《规划》到2020年，龙岗区建设用地总规模为272平方公里。龙岗“十一五”拟建重大项目161项，估算总投资928.85亿元，建设用地需求约48.4平方公里，年均9.88平方公里。

由于深圳平均每年消耗的土地量大约为15平方公里，因此，龙岗占全市比例将在64%左右，超过一半。半求根据经验测算，在全市“十一五”其间的土地资源需求中，特区内将仅能提供总量的10%左右，宝安将提供26%左右。

也就是说，“十一五”期间深圳土地消耗量中。龙岗分别相当于宝安的2.5倍、6.4倍，“十一五”龙岗将成深圳土地市场的绝对霸主。

这说明，深圳在特区建设消耗土地资源接近尾声、宝安过于粗放之后，“十一五”期间的空间将绝大多数依靠龙岗提供，其余五区已经没有足够土地资源可供消耗。

■龙岗土地求大于供：2.98平方公里/年、14.9平方公里/5年

鉴于供求关系较为紧张，“十一五”期间整个龙岗将实行分区管理，分为可建设用地（抑制区、重点开发区、适度开发区）、不可建设用地（控制、禁止）。龙岗建设用地绝大多数属于适度开发区，也就是说，开发强度鉴于中间层次。

《龙岗“十一五”土地规划》中，主要吸引半求关注的是土地消耗量与需求量之间的矛盾。我们来看看未来龙岗区的土地构成。

如上所述，龙岗区“十一五”期间建设用地需求约48.4平方公里、年均9.88平方公里。但是按照《规划》，未来5年龙岗区土地供应量约为不超过35平方公里，年土地供应量为不超过7平方公里。

与该区年均9.88平方公里的用地需求之间存在2.98平方公里/年、14.9平方公里/5年的差额。可以说供求之间存在较大的差距。

■交通建设高峰期：龙岗购房须跟地铁走

龙岗“十一五”期间建设用地需求的48.4平方公里中，约57.9％即28平方公里是交通用地，约16.2％即7.8平方公里是产业发展及住宅配套用地，约25.9%即12.6平方公里是公共设施及公共建筑用地。

从以上相对比例可以看出，龙岗“十一五”期间，57.9％将用来建设交通设施，龙岗将进入交通设施建设的高峰期，57.9％的新增需求将是交通设施建设所引发的。龙岗区基于地铁、高速公路、城市市政道路建设大量投资建设将有异于深圳其它各区，交通建设也将在该区投资中占较大比重。

哪个行业投资多，哪个行业对其它产业的带动就大，所以半求建议要关注交通行业给龙岗房地产可能带来的变化。

交通给龙岗房地产可能带来的变化，将一是表现在道路交通方便以后缩小了龙岗与关内的地租级差，龙岗的土地增值。二是交通行业就业人员也将改变楼市需求结构。

半求则预测，龙岗将形成这样的居住结构，主要的居民密集居住区将沿3#地铁线分布以实现地铁集约的特色，中远距离就业的购房者就更将依赖与地铁。而主要城市干道两侧、主要的商务集中区则成为就地购房的重地。

从而，未来龙岗楼市将表现出地铁到哪居住到哪的交通跟随特征。哪个项目、哪个片区与交通的关系联系更为严重密切，就更值得关注。

■工矿住宅用地比重下降，交通、公共设施建筑用地增长较快

7.8平方公里的产业发展及住宅配套用地主要集中在高新技术产业、旅游业、现代物流业及相关住宅配套用地（产业住宅配套用地），其中高新技术产业用地4.35平方公里、住宅配套用地1.3平方公里。

12.6平方公里的公共设施与公共建筑用地主要集中在供水工程、污水处理工程、垃圾处理工程、电力、燃气工程、医疗卫生、文教体育公共服务设施、水利设施和公园建设用地中：水利占4.80平方公里，主要为兴建东涌水库、洞子水库，苗坑与甘坑、打马沥和清林径水库引水调蓄工程等5大项目建设。医疗卫生、文教体育公共服务设施建设用地约2.64平方公里。

28平方公里的交通用地交通设施用地主要集中在建设轨道交通、高速公路、快速路和城市道路。

可见在未来的5年里，龙岗区工矿仓储用地、住宅用地比重下降，商服用地、特殊用地比重缓慢增长，交通设施用地、公共设施用地、公共建筑用地比重增长较快。

■修路包工头：龙岗未来5年购房先锋畅想

因此，半求建议各位关注因交通建设所引发的房地产需求。比如修路产业造就的新富人群、交通企业如地铁公司高管白领等就有望在该区交通建设投资大增的情况下，呈现人数增加的趋势，他们对于住宅的消费能力不可小视。

其中，修路产业造就的新富人群可能热爱低容积率、低密度的小区。而交通企业如地铁公司高管白领则希望靠近上班地点或者地铁站居住，以将综合生活成本降到最低并平衡其生活质量，那么，振业城、中海大山地等应该多关注一下这些客户。

这些修路的一级包工头（没有贬义，阿阿：））、二级包工头、三级包工头、供货商都将是重中之重，他们将是龙岗尤其值得关注的豪宅消费先锋，在龙岗中心城的一些高蛋白楼盘中，其实就已经有这种趋势。目前，振业城来自政府、修路企业的购房人员忽然增多，其实就是因为这些人掌握了地铁规划和建设的内部消息而做出的提前反应而已。

同时，半求还建议市场关注因为大量建设交通设施所带来的一些区域的交通变化。比如地铁站沿线、地铁主要设施沿线、以前交通不便未来可能修路通桥的区域都应该是重点关注的对象楼盘。

紧靠3#地铁车辆段（控制运营中心、车辆调度中心、地铁公司办公中心）及3#地铁育马场站的振业城、临近3#地铁育马场站的中海大山地、怡美山庄；靠近丹竹头站、李朗大道即将通车的左庭右院，都应该是龙岗进入交通建设高峰期的主要受益楼盘。

如果半求“购房跟地铁·紧盯包工头”的龙岗未来5年的购房策略建议正确，那么，第一振业城、第二中海大山地就将是主要关注的对象楼盘，大家别忘了，横岗集中了3#地铁的精华：控制中心、车辆调度、办公中心、育马场站，不但乘客方便，就业人口也将倍增。

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责任编辑/sz002

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