承办单位：搜房控股二手房租房集团、中国指数研究院二手房租房研究中心

1．深圳二手房价格指数走势分析

本月深圳二手房价格指数为1176点，较10月份有所上升，但增幅有所减小，指数上升12点，环比增幅为1.03%。二手房挂牌均价6989元/平方米，比上月上涨75元/平方米。

本月盐田区指数仍然保持下跌态势，罗湖、福田、南山三区指数有不同程度的上升；龙岗区指数出现回落，宝安区指数走势平稳。

2．深圳二手房市场特征综合分析

深圳二手房整体房价趋于平稳

较之10月份，深圳二手房整体房价趋于平稳，仅有12点的小幅上涨，挂牌均价比上月上涨75元/平方米。

深圳二手房市场总体来说是一个理性健康的市场，目前二手房需求旺盛，已占据了深圳房地产市场的半壁江山。一方面消费者已经渐渐走出了观望，随着一手房价的走高，消费者的目光也渐渐落到了性价比较高的二手房上，年轻人成了购买二手房的主力军，二手房需求量大大增加；另一方面深圳市政府又出台新的调控政策，大力打击了炒卖楼花，炒房者渐渐淡出了二手房市场。以上两个因素促使深圳二手房整体价格平稳上升，没有出现大的价格波动。

盐田区二手房价理性回归

从各城区二手房价格指数走势图（图2）来看，福田区和南山区二手房价一路走高，而且涨势很猛；与之交相辉映的是盐田区，与上半年1-4月份大幅上涨比起来，4-7月有一个大的伏动，并且自7月以来指数下降，截止到11月，指数已基本接近基期水平，由此看来，波动发生在新政前后，盐田区房价受新政影响较为明显，新政以后房价平稳回落，已经理性回归；罗湖区虽起伏不大，但基期以来也一直波动频繁；相反，龙岗区和宝安区走势平稳，与基期相比，没有太大浮动，龙岗区小幅上涨21点，宝安区上涨129点，宝安指数已经赶超龙岗，政府对宝安中心区建设的大量投入已经大大改善了的交通状况和配套设施，成为宝安二手房价上涨的主要推动力。

3．区域价格指数分析

以11月份深圳二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，福田区二手房价格指数仍为最高，达1373点，超出全市指数16.75%；本月龙岗区价格指数最低，为814点。

与10月份相比，本月盐田、龙岗两区指数出现下跌，分别下跌57点和23点，环比跌幅分别为4.83%和2.75%。南山、罗湖、福田三城区指数仍然保持上升态势，其中南山区二手房价格指数涨幅仍为最大，上涨37点，涨幅为3.06%。宝安区指数与上月基本持平。

1）盐田区

本月盐田区二手房价格指数为1124点，比上月下跌57点，二手房挂牌均价6676元/平方米，比上月下跌340元/平方米。其中梅沙片区指数下跌79点，环比跌幅为5.86%；沙头角片区指数回升52点，升幅为5.15%。

本月盐田区指数仍然下跌，跌幅较上月大。从盐田区各片区9、10、11月份指数对比图（图5）来看，与上月不同的是，本月梅沙片区指数有了较大降幅，环比跌幅为5.86%，沙头角片区指数则有较大增涨，升幅为5.15%。自基期以来，盐田区指数起伏一直很大，这与盐田的配套、区域定位有较大关系。盐田的二手房成交主要集中在普通住宅和度假物业，而度假物业本身就具有较强的投资性，楼龄短、回报高是其主要特征，当然也就吸引了较多的投资者，这部分物业受新政调控影响相当大，从而造成盐田区新政后二手房价格指数的连续下滑。

2）罗湖区

罗湖区本月二手房价格指数为1124点，比上月抬升27点，环比增长2.46%，二手房挂牌均价6678元/平方米，比上月上涨160元/平方米。罗湖区的9个片区中，11月份蔡屋围片区的二手房价格指数仍为最高，为1287点，水库片区的价格指数最低，为857点。

成熟是罗湖楼市的最大优势，是配套最成熟、交通最便利、商业及办公都非常繁荣的一个区域，因此，罗湖区一些生活氛围浓厚，配套完善，交通便利的大型社区成为置业者的首选，但由于罗湖区整体楼龄过长，片区房地产市场也成熟，所以二手房价涨幅不大，价格平稳，随着城市规划的“西移”，其升值潜力不大。

3）福田区

本月福田区二手房价格指数为1373点，比上月上涨28点，环比增幅为2.08%。二手房挂牌均价8154元/平方米，比上月上涨166元/平方米。福田区的11个片区中，11月份中心区的二手房价格指数仍为最高，为1834点，本月八卦岭片区的价格指数最低，为1052点。

本月福田区二手房价格指数自基期以来再创新高，除梅林片区指数有小幅下降（环比跌幅为1.31%）外，其它区域都有所增涨，尤其是景田片区，是本月指数涨幅最大的片区，环比增幅为8.43%。由于福田区是深圳的城市中心，受此利好，福田大多数区域的二手房均实现了保值增值。如此好的楼市形势，当然吸引了较多投资客户的关注，而且目前来说大多数投资客已走出观望，成为又一次购房力量的迸发，从而促使福田区二手房价的再次上涨。

4）南山区

本月南山区的二手房价格指数为1248点，继续保持涨势，指数比上月上扬37点，环比涨幅为3.06%。二手房挂牌均价7415元/平方米，比上月上涨218元/平方米。南山区的8个片区中，11月份华侨城片区的二手房价格指数仍为最高，为1468点；西丽片区的二手房价格指数仍为最低，为944点。

本月南山区房价仍然保持劲猛的上涨势头，除蛇口片区有小幅下降（环比降幅为0.59%）外，其它片区指数都有不同程度的上涨，其中后海片区指数环比增幅5.29%，是本月南山区指数涨幅最大的区域。其主要原因在于目前南山可开发建设土地减少，较多高端物业推向市场，抬高了区域住房价格。

5）龙岗区、宝安区

11月份龙岗区二手房价格指数为814点，比上月回落23点，环比跌幅为2.75%。二手房挂牌均价4803元/平方米，比上月下跌140元/平方米。四个片区中，本月坂田片区二手房价格指数最高，为981点；龙岗片区指数最低，为732点。

本月宝安区二手房价格指数为815点，比上月上涨4点，环比涨幅为0.49%。二手房挂牌均价4840元/平方米，比上月上涨22元/平方米。

较之上月，龙岗区指数有所回落，除横岗片区指数有小幅上升（环比增幅为3.36%）外，其它各片区指数都有不同程度的下降；与之相反，宝安区继续保持平稳上升势头。由于政府加大了宝安中心区的建设力度，促使其城市化进程加快，基础设施也不断完善，交通状况也得到了较大改善，吸引了大量置业需求的“西迁”和“外移”，房价因此上涨。

附表：11月份深圳各片区二手房价格指数变化表

行政区	片区	10月份指数	11月份指数	环比增幅
盐田区	梅沙	1347	1268	-5.86%
	沙头角	1009	1061	5.15%
	城区指数	1181	1124	-4.83%
罗湖区	莲塘	979	1006	2.76%
	黄贝岭	1116	1139	2.06%
	水库	856	857	0.12%
	布心	1070	1109	3.64%
	翠竹	1093	1131	3.48%
	笋岗	1064	1106	3.95%
	人民南	1258	1265	0.56%
	东门	1226	1206	-1.63%
	蔡屋围	1268	1287	1.50%
	城区指数	1097	1124	2.46%
福田区	八卦岭	1038	1052	1.35%
	上步	1386	1466	5.77%
	华强	1446	1465	1.31%
	莲花	1012	1080	6.72%
	皇岗	1225	1264	3.18%
	新洲	1219	1243	1.97%
	景田	1317	1428	8.43%
	香蜜湖	1546	1571	1.62%
	梅林	1071	1057	-1.31%
	车公庙	1336	1368	2.40%
	中心区	1767	1834	3.79%
	城区指数	1345	1373	2.08%
南山区	华侨城	1463	1468	0.34%
	科技园	1416	1431	1.06%
	西丽	924	944	2.16%
	南头	1088	1111	2.11%
	南油	1138	1173	3.08%
	前海	1180	1235	4.66%
	后海	1210	1274	5.29%
	蛇口	1190	1183	-0.59%
	城区指数	1211	1248	3.06%
龙岗区	坂田	1061	981	-7.54%
	布吉	759	755	-0.53%
	横岗	744	769	3.36%
	龙岗	740	732	-1.08%
	城区指数	837	814