深圳二手房价格指数报告（2005年9月）[附图]

承办单位：搜房控股二手房租房集团、中国指数研究院二手房租房研究中心

1．深圳二手房价格指数走势分析

本月深圳二手房价格指数为1128点，较8月份出现小幅下滑，下滑13点，环比跌幅为1.14%。二手房挂牌均价6701元/平方米，比上月下跌74元。

同基期相比，南山区二手房价格指数涨幅最大，上涨155点，涨幅达15.55%。只有罗湖区指数出现下跌，指数下跌35点，跌幅为3.13%。关外两区二手房价格指数仍然处于低端，走势比较平稳。

2．深圳二手房市场特征综合分析

八、九两月二手房价跌量升

与北京、上海相比，深圳二手房市场相对更加成熟一些，二手房价主要由市场供需关系决定，并没有留下过于浓重的政策影响的痕迹。纵观基期（2004年12月，下同）以来深圳二手房价格指数走势，在今年上半年政府出台的一系列政策的影响下，指数走势仍然能够保持较为平稳，在波动幅度相对较大的月份，指数能够在次月迅速回调。

新政实施的5、6月份二手房价格指数尽管相对4月份指数有所下滑，但仍然维持在2、3月份的指数水平，并在5、6月间保持平稳。7月份市场观望气氛有所缓和，二手房挂牌量价同涨，价格指数达到了1192，为基期以来的最高点。8、9两月指数回落，9月指数跌幅趋缓，大致回落到5、6月份水平，与此同时二手房挂牌量仍然保持大幅增长。在政策影响的背景下，8、9两月二手房市场的迅速回暖以及二手房价的逐步回调，表明深圳的二手房市场是比较健康和理性的。

盐田、罗湖两区二手房价受政策影响最大

从各城区二手房价格指数走势图（图2）中可以明显地看出，基期以来盐田、罗湖两区二手房价格指数上下波动最为频繁，政策对这两区的打压已初见成效。盐田区指数在5月份出现大幅下挫，7月份指数有所回升，但8、9两月指数又出现连续下滑；相比之下罗湖区指数波动的剧烈程度与盐田区相比小一些，但是比较基期与本月指数，罗湖区的下跌幅度更大，事实上，罗湖区是全市六区中唯一一个相对基期指数走低的城区。

盐田与罗湖两区二手房价受政策影响较大的主要原因是投资客在市场中所占比重较大，特别是短线投资者受政策影响的抛盘行为，造成二手房价格指数的剧烈波动。新政实施后的7、8、9月份，在全市二手房市场回暖的背景下，这两区指数的波动与下滑实际上是市场博弈与挤出泡沫的过程，同时也是理性回归的过程。

3．区域价格指数分析

以9月份深圳二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，福田区二手房价格指数最高，为1292点，超出全市指数14.54%，宝安区价格指数最低，为787点。

与8月份相比较，9月份深圳市各城区的二手房价格指数大部分呈下跌态势，除南山区和宝安区指数有所上升外，盐田、罗湖、福田和龙岗四区的指数都有不同程度的下跌。其中指数下跌幅度相对较大的两个区为盐田区和福田区，分别下跌了45点和19点，环比跌幅为3.60%和1.45%。

1）盐田区

本月盐田区二手房价格指数为1206点，比上月下跌45点，相对跌幅较大。盐田区的两个片区指数也都有所下跌，其中梅沙片区指数跌幅最大，下跌69点，环比跌幅4.93%。

梅沙片区具有独特的山海景观，集中了大量的度假物业，这部分物业的单价、总价都比较高，从而拉高了整个盐田区的二手房价格指数。另一方面，度假物业楼龄短、回报高，具有较强的投资性，吸引了较多的投资者，因此这部分物业受政策调控影响相当大，二手房价格指数的波动也相对较大。5、6月份在新政的影响下梅沙片区指数有较大幅度的下跌，7、8月份随着二手房市场的回暖，指数也得以迅速回升到较高水平，由于上两月涨幅过猛，本月指数的回落属于正常的市场的理性回调。

2）罗湖区

罗湖区本月二手房价格指数为1079点，比上月回落4点，环比下降0.37%，基本与上月保持持平。罗湖区的9个片区中，9月份蔡屋围片区的二手房价格指数最高，为1240点，水库片区的价格指数最低，为795点。

罗湖区是深圳各城区中港人比例最高的区域，在深圳买房的港人中，大多是用来投资或暂住，政策的出台对港人在罗湖区房地产市场的投资产生了较大的影响，部分港人在营业税改革出台后撤离资金转而投资香港楼市，从而对罗湖区二手房市场产生了较大影响。

罗湖区二手房价格指数在5、6月份跌幅较大，此后尽管在8月份有所回升，但总体上仍然低于政策调控前的指数水平。与8月份相比，9月份罗湖区大部分片区的二手房价格指数都有不同程度的下跌。7、8、9月份罗湖区大部分片区指数出现震荡，说明市场买卖双方正在进行激烈的心理博弈。

3）福田区

本月福田区二手房价格指数为1292点，与上月相比有小幅下滑，指数下跌19点，环比跌幅1.45%。福田区的11个片区中，9月份中心区的二手房价格指数仍为最高，为1747点，本月八卦岭片区的价格指数最低，为1034点。

福田区是深圳的城市中心，近年来福田区大多数区域的二手房均实现了保值增值。目前福田区整体的二手房价格指数居于全市最高。由于福田区二手房价一路看涨，因而吸引了较多投资客户的关注，尤其是在中心区等片区，投资客更是占有相当的比例。新政的实施对投资客，特别是其中的短线投资者造成了不小的打击。但由于中心区、华强、香蜜湖等片区在位置、交通、周边配套等方面具有非常明显的优势，二手房市场仍然表现出供不应求的局面，总体来看福田区二手房价格指数受政策影响不大，大部分片区如上步、华强、皇岗、新洲、香蜜湖等片区指数在5、6月份出现小幅下挫后又迅速回调至原有甚至更高的指数水平。

4）南山区

本月南山区的二手房价格指数为1152点，比上月上升25点，环比增长2.22%。南山区的8个片区中，9月份华侨城片区的二手房价格指数最高，为1412点；西丽片区的二手房价格指数最低，为909点。

今年以来，随着城市建设的不断西移，南山区的商业地产进入了一个前所未有的快速发展通道，在商业地产的带动下，南山区居住条件日益成熟，二手房价表现出强劲的走高势头。自基期以来南山区的二手房价格指数涨幅最大，9月份指数比基期指数高出155点，涨幅达15.55%。

观察南山区各片区的二手房价格指数走势，可以看到南山区二手房价承受住了政策的冲击，整体来看南山区各片区指数都保持稳中有升态势。本月除后海片区指数比上月仅回落1点外，其它各片区指数都有不同程度的抬升。随着西部通道的即将通车，地铁1 号延长线、深南大道与宝安对接路段等多项工程的相继施工，无疑将为南山区房产带来进一步升值的空间。

5）龙岗区、宝安区

9月份龙岗区二手房价格指数为809点，比上月小幅下挫4点，环比跌幅为0.49%。四个片区中，9月份坂田片区二手房价格指数最高，为973点；龙岗片区指数最低，为740点。

本月宝安区二手房价格指数为787点，比上月上涨26点，环比涨幅为3.42%。本月宝安、龙华两个片区指数非常接近，并且都比上月有所上升。

宝安、龙岗两区同在关外，二手房市场有很多的相同点，二手房的价格及发展也相当接近。无论是宝安还是龙岗，其楼市取得较大的发展都是在近两年，二手房交易也大多集中在这些新开发的楼盘，因此，这两区的二手房受此次调控的影响也较大。今年年初宝安、龙岗两区的二手房价格指数表现出的上涨势头在4、5、6月份得到了遏制，其后指数有所回升，但走势较为平缓。

附表：9月份深圳各片区二手房价格指数变化趋势表

附：指数编制说明

编制对象：深圳市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自样本提供单位房地产经纪公司在搜房网上的挂牌数据。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市六个行政区，231个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，深圳基期指数1066点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。