置业大讲堂——观望VS出手新政下如何买卖二手房实录（8）

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年8 月1 日杨丽娜房地产门户-搜房网

[摘要] 提问：我这边有一个问题一直困扰我。我去买房子的时候，遇到房屋使用产权的问题，有的房屋使用产权都是70年。有的房子我很看中。但是已经过去15年了，剩下的产权只剩下55年，如果55年以后，这些房子的产权怎

提问：我这边有一个问题一直困扰我。我去买房子的时候，遇到房屋使用产权的问题，有的房屋使用产权都是70年。有的房子我很看中。但是已经过去15年了，剩下的产权只剩下55年，如果55年以后，这些房子的产权怎么样？对于我们买房子的人，利和弊是什么？

郭小平：其实对于房屋产权，在深圳来讲，暂时还没有，包括国贸对面有一个写字楼已经到期了，也没有拆迁，只是重新补地价延期，可能延期了10年、20年了，按照我们所有老百姓来讲的话，买房子一生可能只买一套或者两套。作为国家来讲的话，只收回来土地的使用权，不可能把这个房子拆掉，拆迁或者重建肯定要做出一定的补偿，延长使用年限。

提问：目前补地价有没有百分比？

郭小平：这个暂时还没有这个政策。

韦志军：我把我知道的说一下。有些楼盘也是90年代初期批出的地，结果在销售过程中发现这个楼盘已经过了十几年，只有50多年的产权，是否要便宜一些。开发商也考虑这样的因素，同国土局去协商，把这十几年的地价补交一下实际上每平米不到200块钱，但是补交了以后，业主没有这方面的意见了，价格还能维持原本的一个价格但是并不是每个开发商愿意的，比如不补，房子便宜一点卖。

三月风：在搜房网上有“莲花山论剑”。你可以看得很清楚，里面有三篇文章是关于使用年限的。地价是怎么算出来的。深圳土地有一个系数，就是周边这块土地，一个地价系数，使用年限。当时98年的时候，深圳都是好地，93年、94年的时候，这种土地拿出来了，开发商开发这个土地的时候，已经过了这个时间。买房子一定要考虑，你这个房子买下来以后，比如按揭，根据使用年限评估，这个影响是很大的。你住了十年以后，能不能评估，看看你的年限评估房子，你会受到很大的影响。第二个，一个楼里有4个年限，97年有一个《深圳市商品房暂行管理条例》。如果这块土地有设计规划的时候，只可能补上一部分。使用年限过了以后，建筑物的价值，不是这块土地，而是买这个建筑物，土地只有使用权没有所有权。土地只是租，然后一次性交完了，把土地的价格平摊到租金里面，你只是买了开发商的建筑物，并不是买了土地，这是一个整体的。整个社区、小区的规划来讲，不是补就可以补。

提问：按照以后的国家规定，老百姓收益多少，还是要平均加多少钱？

韦志军：我建议大家关注的《物权法》，法律公布了以后，才会有一个完善的解决方式。

提问：按揭我们知道有10年、15年、25年等，我们消费者不考虑每月的按揭能力，考虑还款的能力是考虑15年。投资方跟我说，每次买房按揭都是15年，我想问一下在座的专家，对于普通老百姓15年是最佳的按揭时间，我有一个朋友想在关内买房，他是二次置业，买140平米左右，均价是6000左右，但是有一个特殊的要求，要有入户花园，这个花园是赠送的，在关内在哪里有这种？

唐从松：银行按揭是这样，时间越长，利息越多。考虑月供，15年以后，20年、30年差距是非常小的，刚才您讲的就是15年还是比较合适的，其实很多人换房周期就是7、8年，其实香港很多人都选15年或者20年，所以15年的确是比较合适，20年也比较合适。

郭小平：这种房子来讲的话，入户花园是比较新的房子，最近几年才有的房子，可以留一个电话，我们帮你找。

三月风：在罗湖福田这一块没有了，市内这一块基本上看不到，莲塘那面也有，就是往天桥的方向走，老市场那边。

郭小平：虽然一个楼盘开盘卖了，可能中途会卖出来，所以这种房子在中天置业会有这个信息出来。

唐从松：盛世鹏城有一个花园，靠近卧室外面。可以去看一下。也有150多的。

主持人：你如果有兴趣的话，可以把信息留下来，我们以尽快的时间答复你。

提问：我想问一下三月风先生，因为他对龙华比较熟，因为他也在锦绣江南置业，您觉得龙华的哪些楼盘哪些好，您推荐的话，在龙华附近推荐哪些盘？

三月风：我能不能请教你一个问题，你多大的户型多大的面积？

提问：60平方、70平方，两房的。

三月风：远一点的话，有一个盘不错，是78平方的房子，是小三房。你提到这个问题的话，他们建筑设计图纸都很好画，两房的房子面积差不多，还有潜龙华城，60平方的房子，户型还可以，皓月花园我建议你不要去，那里必须要有车，购物消费的话，都不是很方便。

韦志军：三月风快人快语，搜房网声明只代表他的个人观点（笑）。我补充一点，置业大讲堂是搜房网的常规栏目，今天是第一期，以后我们还会继续下去，欢迎大家继续参与！

主持人：今天非常感谢大家，谢谢！