置业大讲堂—观望VS出手新政下如何买卖二手房实录（3）

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年8 月1 日杨丽娜房地产门户-搜房网

[摘要] 主持人：谢谢唐总，在近期我们和客户打交道的过程中，就提到了客户对地产界这一块，我们很多客户都认为房价会上涨，只是在不同的阶段，可能上升有不同幅度而已，这一点可能是大家所确定的。但是我们很多客户，包括广

主持人：谢谢唐总，在近期我们和客户打交道的过程中，就提到了客户对地产界这一块，我们很多客户都认为房价会上涨，只是在不同的阶段，可能上升有不同幅度而已，这一点是大家所确定的。但是我们很多客户，包括广大的业主，他们存在担忧的，真正在买房和卖房的过程当中，不仅仅是宏观政策对房价的影响。更重要的是在真正操作的层面上怎么做？我们有些朋友没有买过房子和卖过房子，所以今天借这个机会，从操作层面上买卖房子，对于二手房的买卖要有什么程序？其次我们希望跟大家讲一讲选房子，现在想买一套房子。选房子有什么方法和标准。另外更重要跟大家说一说，尽管现在深圳的经纪公司在全国比较的话是比较顶尖的，但是很多经纪公司的操作不一定是规范的。所以今天跟大家想说的是在买房子和卖房子的过程当中和经纪公司打交道的过程当中，经纪公司通常有什么样的方法和陷井，让我们广大的置业者去钻。我们作为一个经纪公司把遇到的事例跟大家讲一讲，在你们下次置业的时候避免陷井提供参考，下面有请我们的副总经理郭小平讲一讲！

郭小平：首先谈一谈深圳的三级市场。在6月份出了新政，整个深圳的房地产三级市场业务量下滑了30％，但是在6月底7月初的时候，已经慢慢好转，证明了深圳三级市场的发展是非常理性的。前几个月看到报纸的数据，深圳的人均收入在全国是第一的，深圳的房价平均是6000块钱左右，所以说深圳的购买力是非常强大的。就目前来讲，关内可供建的地皮越来越少了，导致布吉、龙华的地产越来越好，清平高速公路的建设也加速了关内与关外的城市化进程。

在现在二手房买卖过程中，存在着一些典型的陷阱，下面我来提供一些规避方法，希望对大家买卖二手房会有所帮助。

第一，就是产权状况的陷阱

根据法律法规的相关规定，司法机关个行政机关依法裁定的，其他形式限制房地产权利的房屋转让的，房屋有抵押，交易中心不会办理此种房子的过户手续。房屋的业主通常不会主动提及我这个房子有问题的，这种情况会对买房人造成很大的损失。一旦你给了钱以后，银行是第一债权人有权第一时间处理这个房子，这个会对造成很大的损失。

规避的办法：在签订买卖合同以前，购房人委托给比较知名的大型中介方，交保证金以后，到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况的调查。确认产权清晰以后，该房屋是否存在限制的情形，有无转让的信息。因为档案移动没有问题的话，会打产权清晰单给你，会证明你产权清晰，

第二，代签合同的陷阱

有些房子因为业主本来不能过来，我们代替签的合同，有的业主可能是老婆签名，老公没有签名这种合同是否成立，房屋买卖合同购房人与产权人签订才是有效的。如果我们的卖房人是房屋的产权所有人，我们要看房产证。我们要确定该房屋是否有其他的产权人，如果以合同签订委托的话，可以主张合同有效；如果是业主，帮我代签的，可以主张合同无效，如果两公婆签的，也可以主张无效，一定要房屋的产权所有人共同签名才能有效，如果购房人主张无效以后，购房人只能向签订人追究有效的责任，及合同未能成立造成的直接损失。这种办法一定要举证，举证的责任在买方人，不在卖方。通过法院起诉的话，是由买方这面举证的，这个对购房人会产生不利。因为有些中介公司，在没有取得业主的产权，比如房产证，银行的抵押合同，或者预售合同等等一系列产权没有核实清楚以前，要过来签合同，这可能会造成很大的隐患在里面。

规避的方法：根据产权证或银行的抵押借款合同，预售合同确定这个产权人，如果变更产权人，购房人要求提供产权人出具的委托书，委托书必须经过深圳市公证处的委托书才可以签这个委托书。如果要签订的话，用手写的委托书，拿身份证复印件过来，这种合同书没有效，一定要经过深圳市公证处的委托书，委托书的权利人才可以履行这个委托书，否则所有的合同都是无效的。

第三，合同签署中付款方式模糊的陷阱

一部分中介，填写合同的时候是非常模糊的，很多买房关心房价，但是却对具体的付款方式没有重视，结果在履行过程中，常常出现某笔款项的支付时间不明产生的纠纷，比如什么时候收取房款会产生纠纷。如果你没有明确的合同条款的话，只能自认倒霉了。

规避的方法：我们应该有补充协议的附件，对买卖双方的权利和义务的责任进行约定。因为好多公司的合同就那么几行，用合同的附件对买卖合同的双方约定

第四，手续办完后交款模糊的陷阱

比如房子里面有很多东西都给拆了，里面有陷阱。有时候买卖双方对预付款的方式没有约定，二手房交房也是重要的环节，会有涉及到交房的具体时间。交房的相关的费用的结算，用户具体约定会预期交房，本来约定15号交房，但是交不了房子，无法追究业主的责任还有相关费用的结算的问题，因为业主卖房了以后，他留下的押金可能就是5000元，但是欠下的却可能超过这个数。中介公司会预留一部分的水电押金，根据业主欠管理费的程度，如果查到业主欠多少管理费，我们会到管理处查询，因为近期的成交的情况，有的业主欠的费用高达1万－2万。如果业主正常缴纳管理和水电费的话，不会欠钱。

规避的方法：中介公司扣水电费少的话，这个风险谁来承担的？作为买房者，要在买卖合同当中明确买卖合同双方交房的时期。什么时间交付水电、煤电等的费用，这样才能避免。

韦志军：郭总，我想问您一下。如果一个楼盘产权是清晰的，也没有经过抵押，但是业主本身欠了另外一个人的钱，如果作为我们购房付定金了，在产权过户之前这个时间段，如果是原来的业主受到官司的时候，没有过户的时间，被法院查封了怎么办？

郭小平：这个问题很好解答。按照我们公司正常的操作，在所有手续没有办完之前，所有的房款在正规的中介公司，新的房产证出来以后，才转交所有的房款。比如你提前房子交给你以后会出现很多的问题，在我们对所有下属的经纪有要求，产权转让完毕以后才可以转所有的款项。可以选择一些大型的中介公司，可以规避这些风险。因为有些产权是没有办法预知的，通过法院的起诉，档案中心查不到档案的，房产过户的可以通过申请法院查封的文件。通过法院的授权书，房子在交易中心都可以查封，所以尽量减少转付房款给卖方。

问道与解惑－－搜房置业大讲堂第一期成功举办

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