置业大讲堂—观望VS出手 新政下如何买卖二手房实录（1）

主持人：我是中天置业企划部总监。首先允许我代表今天讲堂的主办方－－深圳搜房网以及我们讲堂的协办方－－深圳中天置业有限公司对大家来到讲堂参加互动，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

今天的嘉宾都是在行业内有名气的专家。请允许我介绍一下在座嘉宾，从右边开始开始分别是：搜房网二手房租房集团深圳分公司总经理韦志军先生，深圳著名的网络专家，房地产资深研究人士，特别对于宏观政策对房地产很有见解的三月风先生，建设银行深圳分行房地产金融部的副总经理唐从松先生，深圳中天置业有限公司副总经理郭小平先生，他对具体的业务也有独到的见解。我们掌声欢迎！来到现场还有很多媒体的朋友，比如《深圳商报》，《香港文汇报》，《深圳特区报》，《证券时报》，《南方都市报》等等，对广大朋友对于我们这次活动的支持表示感谢！

首先请允许我介绍一下今天活动的背景。大家都知道，房地产行业从98年以来发生了比较大的反弹，到了2004年以后，房地产行业遭受到了比较大的挫折，因为当时宏观经济和宏观政策，以及对于房地产整个行业要准备进行调控。到了2005年，特别是旧的国八条和新的国八条以后，整个房地产行业受到了很大的冲击，特别是对于我们的三级市场。三级市场以中天置业为例，在上个月六月份，我们业绩至少下滑了30％，整个深圳二手房的交易量急剧下滑，不仅是中天置业，还有其他的知名品牌公司业绩也有大幅度下滑。但是这个月的业绩出现反弹，以中天为例，这个月业绩比上个月反弹了百分之百，整个7月份的业绩比6月份有增长，说明整个行情变化了。在这个情况下，我们广大的置业者，特别是想买房子或者卖房子的朋友，在这个时期，到底应该行动还是持续的观望，这就是我们今天要研讨的主题，为了让我们研讨的主题达到比较深刻的目的，所以我们特别邀请了从宏观层面上有独到见解的嘉宾，或者从金融层面上对房地产政策有见解的嘉宾，以及微观的层面上，对于买房和卖房要注意什么问题。如果和经纪公司打交道，经常会碰到什么陷阱？怎么摆脱这个陷阱？怎么样让自己的购房显得轻松？我们希望今天这个大讲堂真正做到有问必答。如果在座的各位和经纪公司遇到什么陷阱，现在对于政策了解得不是很清晰，不知道自己该出手还是持币观望，我们的嘉宾会尽最大的努力回答这个问题。通过这次活动能够为广大置业者对于你的购房和卖房真正提供参考的作用，所以进入提问时间以后，我们广大的置业者把真正关心的问题提出来。

接下来首先有请搜房深圳二手房的总经理韦志军先生致词！

搜房网二手房租房集团深圳分公司总经理韦志军先生

韦志军：搜房二手房租房集团深圳公司总经理，注册房地产经纪人，注册房地产估价师。

韦志军：非常感谢主持人的介绍，我实际上也没有什么致词，首先对在座各位光临表示欢迎！

深圳搜房二手房租房网是深圳最大的专业房产信息平台，搜房网在为客户服务的同时，为解决个人在置业过程中遇到的棘手问题，特别开办了“置业大讲堂”，进行互动活动，解答大家的疑难问题，为用户提供更加专业优质的贴心服务！下面我想把时间留给我们的专家，让他们给大家讲解一下房地产的心得，如果有什么问题可以提问，谢谢大家！

主持人：谢谢韦总！接下来请三月风先生给大家讲一讲中国现在宏观的政策到底对房地产产生什么影响，在这种阶段，对于未来的政策有什么影响。我们有请三月风先生。

著名网络作家三月风先生

三月风：著名网络作家，凭借《冷暖人生路》《滴血的警世碑》一举成名。资深房地产研究人士，对深圳房地产有很多独到的见解，对规划和户型研究透彻，其投资置业经验值得广大置业者借鉴。

三月风：谢谢大家到这里来参加这个活动。对于中国整个房地产市场，中国房地产发展90年代是高峰期，过了这段时间以后，受到一些大的宏观调控的影响。在6年多的时间基本上是低迷的，93年是股市和房地产市场下跌，95年“5.18”行情以后，股市没有起来，97年香港回归了以后，股市上是高峰期，但是房地产并不是高峰期。随着股市下跌以后，2002年房地产开始复苏了。

资金流导致一个行业的兴衰，现在的房地产从2002年开始逐步复苏以来，长了40％或者是50％。关外的房子涨了很多，这段时间政策变化这么快。去年的加息，今年又一次加息，整个二手市场的交易量，为什么会有这么大的反弹，这个数据不是很清楚，但是有一个事实，税率下降2％。到今天为止，没有确定是一步到位还是分步到位，汇率的调整影响房地产增值的幅度，商品房国家的政策是支持的，土地是不可再生的资源，为什么老是强调“商品”两个字？ 置业是置业，投资是投资，但是置业的同时也是在投资，投资的同时也是在置业。

为什么5月份整个房地产下降这么厉害，今年3月底，也就是4月初的时候，《人民日报》有过一篇文章，房地产泡沫论，到底房地产有多大的泡沫？在深圳这个地方应该区分来看，深圳是移民城市，本地人不是很多，所谓的泡沫论应该是考虑到深圳到底有多少需求，政策有多少支持。虽然整个宏观经济对房地产市场，目前不是很好，打压比较厉害，各种交易的手续费，看深圳好像应该房价有所下跌，但是为什么不跌呢？因为到深圳以后，首先要解决住房。在深圳有2000多万平方米的违章建筑，在这些违章建筑里我们剔除一半，就是扣除50％，是不可能居住的，还有50％是可以居住的，他们也需要住房，还有城中村的改造，他们需要有一个过度的过程。原来的违章建筑的人被挤到农民房里，农民房居住的被挤在小区里面，小区居住里面被逼买房子，因为租金价格高，在这个时候这批购房群体的增加，导致市场的需求的增大。在强有力市场的支持下，房地产市场基本稳定了，深圳的GDP上半年14％多，随着GDP的增长，政策的调控，并不能影响房地产市场的一个走向。

我们举一个简单的例子，在座的每位朋友，大多数是78年以后出生的人，这个年龄段是中国计划生育独生子女家庭比较偏多。他们父母的年龄在55岁左右，他们享受到改革开放的成果，他们有足够的资金给他们的儿女有一定的首期款的支持。这批年轻人他们也有足够的资金购置80平方左右，价格在每平方米5000元、6000元左右的房子，这个户型大约就是50万左右，首期款是10万左右。这批人的成长，他们有解决居住的要求，还有父母来深圳，这个环境下面也是一个巨大的需求，随着GDP的增长，收入的增加，深圳的房地产到今天为止还有市场。

随着深圳土地的稀缺，2005年深圳市内居住商品房的土地全部在关外，深圳市里面除了旧城改造和企业用地，流到市场上的，其他的基本上找不到可供建造的。还有安妥山90万平米的福利房的面积，每套户129.3平方米，连福利房都快到130平方米。跟根据统计数据显示是144平方米，福利129.3平方米，我们看户型图129.3平方米，在这个居住条件下，市场需求条件反过来说，是小户型在体育馆那面的房子基本在短时间能销售完。

目前有一个层面，大户型包括万科第五园，这个时候房价还有很大的群体支持，政策的变化，并不是说不会影响到深圳，后面讲的一句话就是深圳会不会有影响？是心理上的影响，我希望房价下跌，所以大家在观望。为什么说整个政策会有这么大力度的调控？可以看到杭州、苏州、南京、上海、长江三角洲周边，包括温州的房价非常贵，深圳政策相对宽松多。

有些片区上涨是高档房子问世，有些看似下跌是高档产品消耗完了，然后是中低端产品。这个数据是否真实，要看片区里面供房量的比例是哪些。这个才是准确的数据，在上海有一个网站上面，他们每天公布所有的新房跟二手房成交的套数、均价以及几环之内，包括每个区域。在上海的数据是即时数据，就像股票交易一样，你在半个小时，几分钟成交的数据都可以显示。例如在徐家汇或者是周边的地方成交量都可以看得很清楚，跟股市一样是即时的数据，但是也有些数据带有滞后性，还有资源的稀缺性，我就讲到这里，谢谢大家！

韦志军：我补充一点。今天是搜房网做全程的网络直播。大家如果对嘉宾的观点没有听清楚，或者有什么补充意见的话，可以到网上看。直播是图文形式来进行直播的。另外，三月风先生讲到的信息的采集，11.8万套房子是两个星期以前的数据，今天之前又查了一下，接近14万套，大家如果是对自己的房子究竟值多少钱感到困惑，一个最简单的方法就是搜房网上看一看，是多少钱，自己可以进行类比一下，大致是得出贴近市场的价格，谢谢大家！

主持人：非常感谢三月风先生对政策和数据的列举来证明自己的观点，作为我们房地产行业的人士，特别对于二手房，刚刚三月风先生有一个观点，就是我们认为深圳的二手房的价格不会下降。在国家出台房地产新政的组合拳以后，我们本来预测国家还会出组合拳，因为当时国家出的拳头没有对准遏制房价的要害，我们原来有很多猜想认为国家还会出拳，除了近期有一些调整以后，没有大的动作。我们看深圳的房地产市场，三月风先生分析得很透彻，深圳房地产价格想降价很难。

问道与解惑－－搜房置业大讲堂第一期成功举办

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