深二手楼成交量下降近三成 交易出现三大新招

　就在市场处于一片哗然的状况下，二手楼市也面临新一轮的洗牌和调整，而作为二手楼交易环节，二手楼市有了“上有政策下有对策”，记者了解到，目前不少城市开始出现并活跃一些新的规避营业税的操作方式，即买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，在此期间，以赠与、以租代售、公证买卖等方式，逐渐演变成为行业操作的“绝招”。

　新招一：以租代售成新宠

　风险系数：★★★☆☆

　5月11日，国务院办公厅转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，就改善住房供应结构、抑制投机性需求和合理引导住房消费等方面提出了指导性的意见。在这个文件里，规定出的具体时限是2005年6月1日，享受优惠政策普通住房标准、个人购买住房转手交易的营业税征收等政策都是围绕这个日期开始执行的。按照新政策规定，6月1日起对个人将购买不足两年的住房对外销售时，全额征收5%营业税。

　“两年”因此也成为营业税征收的一个槛，不足两年转卖房子，意味着要较过去多交5%的营业税，以一套50万元的房子为例，等于要多交出2.5万元的税收，如果是100万元以上的房子，那么就要多出至少5万元的税收。如此高额的卖房成本，使得一些中介机构想尽办法“避税”，以此吸引客户。其中应用最多、深受买卖双方“欢迎”的“绝招”，莫过于“以租代售”。

　记者从有些中介公司了解到，“以租代售”是双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同，租赁期限到办理产权过户不交纳营业税的时间(即取得产权两年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签定买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

　南山的刘小姐便按这种方式与中介公司签订了“以租代售”之居间合同，刘小姐因为工作变动前往上海工作，仅差半年就符合免税条件的刘小姐还是想以82万元急于出售自己某成熟地段的房子，刘小姐是以68万元购买的，带装修实际已花了80万元，加上各种税费，刘小姐说自己没有想赚钱，收回成本就可以，但新税规不仅使自己没赚上钱还要亏，显然不划算，于是在中介公司的促进下，刘小姐与买主张先生约定，买家先以租赁的方式入住，每月月租为2000元，待半年后双方再行产权交易，当然租费就计入房价，到时双方交易时刘小姐就把租赁费扣除，而张先生也觉得“合理划算”，房屋的升值即使现在花上82万元也值，加上该地段位置优越，半年后房屋升值显而易见，因此按82万元签署了租赁合同。

　点评：一些中介公司的区域经理告诉记者，目前“以租代售”的方式受到市场的“热情追捧”，最关键的一点是对买卖双方都不构成任何的损害。但一些专家为此也指出，由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与所要求的“两年限制”时间之差后的该房屋价格是不一样的，如果房屋价格上涨了，那卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖掉房子，这对于买家来说，则要承担由此带来诸多的机会成本。一般说，租金年限越长，其机会成本也越大，风险也越高。

　新招二：先公证后过户

　风险系数：★★★☆☆

　房屋公证在过去是房屋买卖必须进行的一项交易环节，房屋一旦公证，等于产权“尘埃落地”，但随着房地产市场的不断成熟，房屋公证这一措施在前几年就开始得到了转化，不少银行和开发商，将房屋买卖公证逐渐由律师见证代替，这样一来，买卖双方都可以节省一部分“公证费”。

　由于从今年6月1日起，转让购买两年内的房产，须以房价全额缴纳5%的营业税，而以往营业税是以增值部分来缴交的，而且仅仅是卖出购买一年以内房产的才需要交营业税。可见，新政之后，市民买卖二手房的成本大大提高了。而市民持续观望的心态，也使得各地二手楼市的交易量急剧下挫，北京、广州、深圳等地二手楼市，6月份后的成交量下降近三成，这也导致目前不少中介和市民已经在利用各种办法“避税”。与“以租代售”相比，先公证后过户不失是当前极为畅销的一种交易方式。

　记者了解到，“先公证后过户”是通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。据深圳某知名品牌中介的一位经纪人介绍，这种方式目前在市场有所上升，广州市场表现较为看好。

　他说，这种交易方式只要买卖双方私下谈妥就可办理，而且相对“方便”。他给记者举了个例，肖先生打算以75万元出售位于某滨河小区的一套3房住宅，肖先生1年前的购买价格是65万元，因为要到北京结婚并打算在北京长期定居，所以急于出手房子以便在北京重新购房，哪知恰好赶在了新政这一节骨眼上。肖先生心想，75万元的售价，其实刚好保本，如果按新税规，75万元的价格还得亏。在中介公司的引荐下，肖先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以75万元的价格卖出。双方约定今年年底去产权交易中心进行最后的手续交接。

　点评：对于先公证再过户的交易方式，一些专家指出，通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。

　新招三：假“赠与”明“买卖”

　风险系数：★★★★☆

　如今，发生在亲朋好友之间的房屋赠与越来越多。在现行的法律意义上，房屋赠与是一种民事行为，所以在交易过程中，一般只收取手续费用。记者致电国土局有关部门，得知房屋赠与其营业税和增值税都是免交的。正是这一利益的驱使，以往仅用于亲朋好友上的“赠与”方式，如今也搬在了一般的房屋交易上。而买家要求“赠与”的目的也非常明显，就是为了避税。

　日前，吴小姐就想通过“房屋赠与”的方式来卖掉手中房子。据介绍，吴小姐今年年初刚在宝安新中心区附近以40万元投资了一处房产，打算付完首期款后就马上找下家卖掉。按照当时的市场行情，这套房子完全能够以46万元的价格出售，扣除相关税费、手续费后，吴小姐可获得12%左右的利润。不想买下不久，政府二手房转让交易新规定就出台了，吴小姐如果在近期卖房就要承担5%左右的营业税，扣除税费后只能有1万元左右的利润。此时，吴小姐想到了用赠与的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，吴小姐就可赚到“营业税”和“增值税”。

　点评：房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。根据相应的法律规定，房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力。

　有关专家指出，尽管赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担的风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。

　房屋赠与作为目前二手房交易中的一种规避方式，即业主自愿将房屋赠与他人，并要求将房屋产权人名字进行更改。但赠与行为必须进行公证。有的人可能会认为将房屋赠与他人，费用会比出售房屋少。其实，在不考虑房屋价格的情况下，赠与所产生的税费比买卖产生的税费要高。如上海为了打击这种“假赠与真买卖”的方式，就规定赠与公证费为合同总价的2%，有些城市房屋赠与还需缴纳20%的所得税。房屋赠与因此在买卖上风险是显而易见的。