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http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2005 年7 月13 日 赵丽萍 京华时报
继“5·11”房产新政及相关细则、征收个人所得税等政策出台以来，新的税收政策除给市场带来一定的冲击外，对于二手房交易过程本身来说，也带来了一定困扰，很多消费者对于新税到底如何缴法，也缺少明确的概念，为此，记者咨询了链家、我爱我家等中介机构的相关专家，按照公房、符合普通住宅标准的住宅和不符合普通住宅标准的住宅三种类型为
消费者制作了新政后卖掉一套房子需要缴纳的各项费用，供您参考。
未满两年的公房
王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售，市场价为7000元/平方米，即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅(即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在140(含)平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。)并且属于个人购买住房不足2年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用：
营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
此房屋要缴纳的营业税为：560000×5%=28000元
个人所得税：公房所征个人所得税为(销售额-4000×建筑面积-合理费用)×20%。
此房屋要缴纳的个人所得税为：(560000-4000×80)×20%=48000元
注：合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费，一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因，合理费用一般很难计算，此处所作计算对其忽略不记。
印花税：房款总额(成交价)的0.5‰
此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元
优补成费用：即优惠价补齐成本价，特针对公房而言，为1560元×建筑面积×6%
此房屋要缴纳的优补成费为：1560×80×6%=7488元
委托中介收费：
中介费：成交价×1.5%
房屋要缴纳的中介费为：560000×1.5%=8400元
居间担保过户费：1500元
总计：9900元
卖方共需缴纳的费用为：28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元
由此看出，对于二手公房卖方来说，成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税(新政前，购买一年以上的房屋出售时免征营业税)、个人所得税(以前是自行缴纳)两项费用，即28000+48000=76000元。
符合普通住宅标准
符合普通住宅标准的，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的：
亚运村一套135平方米的三居室商品房，市场价为6000元/平方米，房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米，原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：
个人所得税
个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
契税：702000×1.5%＝10530元
印花税：702000×0.5‰＝351元
合理费用：契税+印花税＝10881元
个人所得税：(810000-702000-10881)×20%＝19423.8元
印花税＝售房价×0.5‰
印花税：810000×0.5‰＝405元
综合合计：19828.8元
该例中，如果不足2年转手交易，应该缴纳的费用为：
营业税＝售房价×5%
营业税：810000×5%=40500元
印花税＝售房价×0.5‰
印花税：810000×0.5‰＝405元
个人所得税：｛售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
契税：702000×1.5%＝10530元
印花税：702000×0.5‰＝351元
合理费用：契税+印花税＝10881元
个人所得税：(810000-702000-10881)×20%＝19423.8元
综合合计：60328.8元
不符合普通住宅标准
团结湖一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，房屋总价为94.25万元，业主两年前购买价格为5800元/平方米，原售房价为84.1万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：
个人购买住房不足2年转手交易的
营业税=售房价×5%
营业税：942500×5%=47125元
印花税＝售房价×0.5‰
印花税：942500×0.5‰＝471.25元
个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
契税：841000×1.5%＝12615元
印花税：841000×0.5‰＝420.5元
合理费用：契税+印花税＝13035.5元
个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%＝17692.9元
综合合计：65289.15元
个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的
营业税＝(售房价-原购房价)×5%
营业税：(942500-841000)×5%=5075元
印花税＝售房价×0.5‰
印花税：942500×0.5‰＝471.25元
个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
契税：841000×1.5%＝12615元
印花税：841000×0.5‰＝420.5元
合理费用：契税+印花税＝13035.5元
个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%＝17692.9元
综合合计：2323915元
买方在新政后要缴的税增加了，而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例，如果李先生买了这套房子，他需要缴纳的税为：
契税：按照新规定，符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。
此房屋要缴纳的契税为：560000×1.5%=8400元
印花税：为放款总额(成交价)的万分之五。
此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元
土地出让金：1560×建筑面积×1%
此房屋要缴纳的土地出让金为：1560×80×1%=1248元
总计：8400+280+1248＝9928元
提醒
个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。不过有的区县在房地产交易所设立了专门的办税窗口，实行“一窗式”收税，具体情况可以向所在区县的地税局咨询。
另外，在办理纳税手续时，住房买卖双方必须提供的材料有：购房合同、发票、购房人户籍证明等。
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