中天楼市分析南山房地产商业市场成后起之秀

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月5 日李伟中天置业

南山区的发展较深圳市内的福田、罗湖发展稍晚，伴随 1999 年滨海大道的开通，大大缩短了南山到福田、罗湖的距离，可以说是给南山楼市的发展开辟了新天地。随着近两年地铁 2 号线和西部通道深港两地同时动工的利好因素，住宅开发热点向西移，随着城市居住重心的西移，南山开发楼盘量迅速增加，置业群体逐渐壮大，居住人口猛增，消费能力和消费水平也随之增加，给商业市场带来广阔的发展前景。

南山商业文化中心占地151万平方米，规划总建筑面积243万平方米，是未来特区西部的核心地带。该区建设以沿东西轴线两侧为大型公共配套设施的布局为核心，主要配置展览中心、文化中心、商业中心、金融中心和信息中心。含保利文化、天利中央商务写字楼、和海岸城东西座、海岸购物广场、随着天虹、吉之岛商场、嘉禾电影院、深圳本土的家乐福商场进驻等。因具备较为完善的配套，而使该区极具广阔的发展前景和商业氛围。深圳经济持续稳健地增长，为深圳房地产的发展提供了强有力的“后援”。随着西部通道和地铁的开通，大量的投资客和置业者涌入南山，随即拉动了南山的房价上涨。从去年南山的商铺4万均价左右，到今年上班年均价突破8万以上，写字楼也同样从去年1万左右突飞猛涨，到目前均价2.4万以上，从中天三级市场商业地产成交量分析来看，目前南山商业地产正在将掀起新一轮的投资热潮，市场非常活跃。商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的新宠.

进入2006年以后，中国商铺地产交易日趋频繁，主要局限于北京、上海、深圳等一线城市。诸多国内外商家店铺并迅速拓展店面，降低商铺空置率。同时，大型专业连锁运营商的进入，加大中小城市的商业竞争，激发当地市场的商业活力。随着国内百货业、连锁业、服务业的率先开放，越来越多的国际商业巨头均在加快进军深圳市场，因此对于商铺的需求日益增大。而中国连续多年GDP的大幅增长以及城市化的不断深入促进了国内商业的逐步繁荣，进而对商业地产的需求进一步扩大。商铺从初始形态发展到今天，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。近年来随着租金的下降，住宅特别是高档住宅的投资价值正在下降，而商业地产就成为投资者越来越关注的对象。对于投资者来说商业地产成了他们股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新选择。

从目前南山商业地产发展趋势来看，今后5年内商业市场会持续健康的发展，深圳市经济总量还将至少保持13%的增速。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，将最直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。与此同时，深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要5年的时间才能得到一定程度的缓解。与深圳的城市发展阶段相对应的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳产生了两段置业的高峰期，基本完成了城市的第一代置业。从2004年开始，深圳进入第二代的置业和第一代置业升级和换代期。这客观上导致深圳整体上开始进入新一轮置业高峰。投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。在深圳现有的置业结构中，投资性置业占17%左右，这个数据具有相对的合理性。对深圳而言，一个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。

深圳是中国最大的商务性城市之一，同时又是户籍人口最小的城市，商务性人口随着城市的升级还在不断持续流动和增长，在1200万的总人口中，约75%的人口的居住都是非产权式居住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。对商业地产而言，南山正是处在高速发展和成长的新城区、地铁、西部通道、金融中心、高档写字楼、和国际知名大型连锁商业机构的进驻。加上政府有力规划打造南山商务金融服务区，力图将南山打造成深圳乃至整个珠三角以国际接轨的一个高档、金融、购物、休闲、办公、居家的全功能服务区。
综合上述因素，2007年的深圳南山商业地产仍将保持一定的、稳健的增长。2008年深圳房价应该还会保持10%左右的均速健康、稳定持续的发展。

对政府管理部门来说，对楼市的调控，手中仍然有“牌”可出，但对目前深圳房地产市场不会走入失控和无序。将继续稳步良性发展。

责任编辑/sz_ershoufang

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