泛城观点:福田、南山口岸小户型投资哪个有优势

http://esf.sz.soufun.com搜房二手房网 2007 年4 月15 日房地产门户-搜房网

一、投资小户型的要素

地段、配套、交通是投资小户型物业的三个基本要素，缺一不可。

首先，地段是决定小户型投资的关键性因素，是投资者获得经济回报的首要前提。其次，成熟、完善的周边生活配套，是投资者选择中小户型物业时必须考虑的，也是物业升值不可或缺的重要条件。再次是交通，有关资料显示，有高达87.3%的人对小户型物业周边的交通状况甚为在意，这也是其购置与否的重要考虑因素。由于小户型的实际使用者很少有私人代步工具，对于公共交通的依赖程度较高，省钱、省时间是他们的基本要求，所以，距上班地点较近、出行购物方便的物业成为了这一人群的首选。

深圳的口岸片区是链接深港两地经济的重要纽带，同时占据有重要地段、交通便利、配套成熟三大优势，所以历来是小户型物业投资的热点片区。

二、福田、南山口岸片区投资优势比较

福田口岸片区优势

福田口岸片区包括皇岗口岸辐射出去的皇岗片区和福田区委片区，该口岸片区紧临建设中的福田中心商务区（CBD），处于中心区的一级辐射地带，是深圳唯一集金融、商务信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心、行政文化中心以及生活中心区，会展中心的启用无疑是片区房地产的催化剂。该片区拥有成熟的交通网络，皇岗口岸24小时通关，造就了大批的香港租客；与香港接驳的地铁4号线正好经过该片区，优越的地理位置使片区内的小户型物业涵盖了中心区、地铁、口岸三大概念，投资价值不言而喻。政府早期在片区内建设的大型社区如益田村等对该片区的生活配套设置、品质示范、购房导向等起着先导性作用，提高了片区生活的便利性，交通、学校、银行、证券、医院、购物商场、邮局等生活服务设施已一应俱全。

随着CEPA的进一步深化，越来越多港人来深工作，临近CBD的福田口岸片区受更多港人租客的青睐，片区内已形成浓厚的港人居住氛围。此外，逐渐成熟的中心商务区未来将拥有300万平方米写字楼面积，按每30平方米容纳一个人办公来算，预计未来将有10万人次的白领人士在此办公，也为该片区提供了稳定的小户型租赁客源。同时，由于紧靠中心商务区，交通便利，不少白领都喜欢选择该片区的小户型作过渡自住用。

南山口岸片区优势

南山口岸片区由西部通道辐射形成，包括蛇口、南油片区，预计2006年底竣工的西部通道将在深圳首次实现一地两检，从而成为“无缝口岸”，深圳机场、香港机场、西部港区、广东沿海交通枢纽将在此实现叠加，这将使南山口岸片区变成华南地区最重要的门户和全球最大陆路口岸，估计就业岗位和人口将实现倍数递增。西部通道建成后全国约一半的出入境车辆将从此进出，规模和通行能力将超过皇岗口岸，可见，西部通道将大大加强深港两地车流、物流、人流的交往，更多港人将被吸引在南山置业，估计该片区将成为又一港人在深圳的集中居住区。

南山口岸片区拥有优良的城市规划，现已是一个居家氛围浓郁的非常纯粹的居住区域，人文环境优越，同时房价比福田相对便宜，所以这一片区同样也吸引了不少新一代白领的青睐。

三、福田、南山口岸小户型投资比较

福田口岸小户型投资自住两相宜

目前福田口岸片区的小户型物业多在2003、2004年左右入伙，楼盘整体设计时尚，户型方正实用，且开发商为了满足年轻白领的购买需求，在规划时力求按照居住投资两相宜的理念进行设计，所以该片区多数小户型物业即使是单房或一房一厅户型也设计有阳台或双阳台，而部分物业甚至规划了空中花园，会所配备有健身房、羽毛球场、游泳池等运动场所，如皇庭世纪、绿洲丰和家园、金怡华庭、皇庭彩园等，使小户型同样可以享受大社区的待遇，相比于罗湖口岸的小户型更加适宜居住。

福田口岸片区产品丰富，从单房、一房一厅到小两房均有多种户型面积、设计可选择，包括皇庭世纪、星座传奇、合正佳园、丽阳天下、缔馨园、绿洲丰和家园、金怡华庭、皇庭彩园、皇庭居、精彩24家园、星河华居、皇御苑等。

据泛城租售的成交数据显示，福田口岸片区小户型物业的价格这几年一路高歌，不断攀升，上升幅度超过周边片区以及罗湖口岸片区，如皇庭世纪的一房一厅的售价，2006年5月比2003年开盘时约上涨了50％，临近福民地铁口的金怡华庭一房一厅目前售价比2003年开盘时上涨了31％左右。目前片区内不少小户型物业的售价已达10000元/平方米。该片区的租赁市场一直比较稳定，但随着房价的提升，投资回报率渐渐走低，以皇庭世纪45㎡的一房一厅为例，如果在2005年底以38万买入，配带家私家电，每月可租2300元，投资回报率为6.66％，但到2006年5月，房价升值，只能以47万买入，月租金却没有上升，投资回报率下降至5.38％。

四、福田、南山口岸片区小户型投资坐拥双收益

福田、南山两口岸片区的二手楼成交走势来看，两大片区的小户型物业都拥有房价不断升值，租金稳定的特点，通过租金获取收益的投资回报率不算高，但通过租金＋物业升值获得的收益回报却相当高。由于目前关内房价处于高位，而小户型物业占有面积小、总价低的优势，一些买不起大户型的年轻买家将转向先购买小户型作过渡，所以预计未来两大口岸小户型物业的成交依然非常活跃。从泛城租售网的成交报告显示，目前该两大片区的小户型物业过渡型自住买家明显比纯投资客多。新兴的福田口岸片区和南山口岸片区的价值将随着CBD、西部通道的建成而凸显，建议购房者选择租金＋物业升值的中长线投资或过渡型的自住兼投资方式更为适宜。

责任编辑/sz_ershoufang

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